Тема: Гражданско-правовой режим недвижимого имущества

  • Вид работы: Другое
  • Предмет: Другое

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ЭКОНОМИКИ, СТАТИСТИКИ И ИНФОРМАТИКИ (МЭСИ)

ИНСТИТУТ ПРАВА И ГУМАНИТАРНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

Специальность__________________








ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

На тему Гражданско-правовой режим недвижимого имущества и сделки с ним

 

Студент Аминова Ирина Викторовна                                           ___________

                                                                                                                                  подпись


Руководитель  Хачатрян Наталья Алексеевна                              ___________

                                                                                                                                  подпись


Рецензент  …………………………………                                   ___________

                                                                                                                                  подпись

                             

Заведующий кафедрой_______________________                     ___________

                                                (ф. и. о.)                                                        подпись

 

 

 

 





МОСКВА 2006

Содержание


Введение……………………………………………………………………………..…..3

Глава      1        Характеристика         недвижимости        как         объекта

гражданского    правоотношения………………………………………………………8

1.1 Понятие   и   виды   недвижимого   имущества   по   законодательству

Российской    Федерации………………………………………………………………..8

1.2 Правовой режим недвижимого имущества…………………………………….…20

Глава 2 Государственная регистрация прав на недвижимое  имущество  и  сделок

с    ним………..………………………………………………………………………….28

2.1 Понятие и порядок государственной регистрации прав на

недвижимое  имущество и сделок  с ним……………………………………………..28

2.2 Некоторые   актуальные  проблемы   государственной   регистрации  прав  на

 недвижимое имущество и сделок с ним……...………………………………………35

Глава 3 Особенности совершения отдельных сделок с недвижимостью…………...42

3.1 Виды сделок с недвижимостью……………………………………………..……..42

3.2 Купля-продажа недвижимости…………………………………………………….51

3.3 Cделки  с  недвижимостью,  при  которых  происходит  ограничение

 права собственности (аренда, ипотека)………………………….…………………...62

Заключение…………………………………………………….………………………..71

Список использованных источников ………………………………..………………..77




 

 

 

 

 

Введение


Развитое гражданское законодательство всех стран уделяет повышенное внимание правовому регулированию недвижимости. В силу особой социальной ценности этих объектов государство стремится в той или иной степени контролировать процессы, связанные с оборотом недвижимости.

Термин «недвижимость» появился в российском законодательстве со времен Петра I. Перечень объектов недвижимости приведен в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) [2,3]. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Рынок недвижимости в России только складывается. В классическом его понимании он представлен обычно в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок ценных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты. И это понятно. Здесь есть уже определенная законодательная база, регулирующая процессы приватизации жилья, получения земли для строительства коттеджей и т.д.

После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости. С 1992 года в рыночный оборот недвижимости стали вовлекаться земельные участки. Право частной собственности на землю было закреплено Конституцией Российской Федерации [1]. Предстоит уточнить и разграничить виды собственности на землю: федеральную, собственность субъектов, муниципальную, частную и смешанные, в т. ч. коллективную. Все эти формы собственности, естественно, имеют право на существование, но необходимо установить соответствующие процедуры как использования, так и купли-продажи и иного распоряжения землей.

Как представляется, широкие перспективы открываются и для рынка ценных бумаг на недвижимость.

Недвижимое имущество - это один из важнейших объектов гражданских правоотношений, определяющим моментом в развитии правового регулирования которого явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты. Соответственно произошел переход от практически полного юридического запрета сделок с недвижимым имуществом к их разрешению, путем расширения круга объектов недвижимости, вовлекаемых в гражданский оборот, и видов совершаемых с ними сделок. Так, вступивший в силу Земельный кодекс Российской Федерации ввел, наконец, землю и земельные участки в сферу гражданского оборота как объекты недвижимости [5]. Представляется, что данное событие ознаменовало создание правовой базы земельного строя и переход к новому этапу земельной реформы, характеризующейся реализацией мер, направленных на организацию рационального землепользования в Российской Федерации.

Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан - права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения таких сделок как купля-продажа, залог, аренда, доверительное управление и другие.

Со вступлением в силу 31 января 1998 года Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [9] введена единая процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от вида недвижимости и субъекта Федерации, на территории которого она находится. Построение системы органов государственной регистрации позволит сделать рынок недвижимости более прозрачным, во многом «подрубить корни» преступности и недобросовестности в сфере оборота недвижимого имущества.

С момента вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [9] у граждан и юридических лиц возникает право выбора порядка оформления сделок с недвижимым имуществом: либо нотариальное удостоверение сделок и затем государственная регистрация, либо государственная регистрация сделки без участия нотариуса.

В результате реформ в нашей стране недвижимость вновь стала товаром, который продается и покупается на рынке, являясь одним из наиболее фундаментальных товаров из всех существующих, который обладает повышенной экономической ценностью. Недвижимость - это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме этого недвижимость предназначена для длительного пользования и не исчезает в процессе использования.

Пользование недвижимостью затрагивает интересы многих граждан и юридических лиц. Наконец, как уже указывалось в связи с высокой стоимостью, особой социальной значимостью, а также целевым назначением многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Более того, если человек все же приобретает или собирается приобрести право на недвижимость, это накладывает на него дополнительные обязанности. Так, например, для возведения жилого дома, помимо отвода участка, регистрации права на его застройщиком, требуется получение разрешения на строительство дома, соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил. Специфика правового режима недвижимого имущества выражается также в существовании некоторых категорий сделок, предметом которых является только недвижимость, в частности, ипотеки (залог недвижимого имущества). Только недвижимое имущество является предметом сервитутных правоотношений и правоотношений по пожизненному содержанию с иждивением. Специфика правового режима недвижимости обусловила наличие специальных правил заключения, оформления и исполнения сделок с недвижимым имуществом. Это, прежде всего, правила о форме договора предметом которого является недвижимость, в определенных случаях необходимость получение согласия на распоряжение недвижимостью (органов опеки и попечительства), государственная регистрация прав на недвижимое имущество.

Основная цель введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - исключить существующие на практике злоупотребления, усилить государственный контроль за законностью совершаемых сделок с недвижимостью в интересах общества, самих участников и других заинтересованных лиц.

Все вышеперечисленное обосновывает актуальность выбора темы дипломной работы, обусловливает необходимость изучения теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с рынком недвижимости. Однако, как представляется, при практической реализации подобных норм возникают некоторые трудности, что объясняется слабой подготовкой субъектов гражданского оборота в сфере законодательства о недвижимости.

Предметом дипломного исследования являются нормативно-правовые акты, регламентирующие правовое положение недвижимого имущества, труды российских ученых в этой области, а также существующая правоприменительная практика.

Целями дипломной работы являются: во-первых, осуществление анализа правового положения недвижимого имущества и сделок с ним по законодательству РФ; во-вторых, анализ существующей законодательной базы, регулирующей недвижимость; в-третьих, исследование наиболее часто поднимаемых вопросов в правоприменительной практике.

В соответствии с этими целями автор поставил перед собой следующие задачи: раскрыть понятие и выявить особенности правового положения недвижимого имущества; исследовать правовой режим недвижимого имущества; выявить тенденции развития гражданского законодательства, регулирующего недвижимое имущество; рассмотреть порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; рассмотреть некоторые актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; проанализировать практику установления отношений по поводу недвижимости, сделать выводы и сформулировать конкретные предложения по наиболее важным теоретическим позициям; изучить особенности совершения отдельных сделок с недвижимостью.

Методологическую и теоретическую основу исследования составляют диалектический материализм, а также такие частно-научные методы, такие как исторический, логический, системно-структурный, сравнительного правоведения.

Изучение правового режима недвижимого имущества нашло отражение в научной литературе в трудах следующих авторов: Аксюк И.В., Витрянского В.В., Горемыкина В.А., Гришаева С.П., Жарикова Ю.Г., Масевич М.Г., Крашенинникова П.В., Абрамова М.В., Болтанова Е.С., Завьялова А.А. и других.

Структурно дипломная работа состоит из  введения, трех глав и заключения.

Глава первая посвящена непосредственно характеристике недвижимости как объекта гражданских правоотношений. Рассматривается правовая природа понятие и виды объектов недвижимости по законодательству Российской Федерации, правовой режим недвижимого имущества. В главе 2 анализируется государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: понятие и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, некоторые актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, общая правовая характеристика сделок с недвижимым имуществом. Глава третья посвящена характеристике отдельных сделок с недвижимостью.




Глава 1 Характеристика недвижимости как объекта гражданского правоотношения

1.1  Понятие и виды недвижимого имущества по законодательству

       Российской Федерации


Принято считать, что в советском гражданском праве категория недвижимого имущества отсутствовала и только в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. было восстановлено деление имущества на движимое и недвижимое.

Такая позиция соответствует действительности лишь отчасти. В примечании к статье 21 ГК РСФСР 1922 г. указывалось: «С отменой частной собственности деление имущества на движимое и недвижимое упразднено». Думается, с равным успехом можно было отменить деление суток на день и ночь. Подразделение вещей на движимое и недвижимое основано на естественных свойствах объектов гражданских прав. Игнорировать его невозможно. Упразднение термина «недвижимость», отсутствие общих норм о недвижимости, указания на буржуазный характер данной категории не могли повлечь исчезновения соответствующего понятия.

А.П. Сергеев, рассматривая указанную проблему, пишет: «Естественные различия, существующие между движимыми и недвижимыми вещами, не должны, да объективно и не могут игнорироваться законодательством любого общества. Однако в одних случаях, когда это различие признано официально, оно находит оправданное и непротиворечивое отражение в законе; в других же случаях, когда оно официально отвергается, различие между движимым и недвижимым имуществом проводится непоследовательно и завуалировано» [25, с.23].

Юридическое определение недвижимости выделяет в качестве основополагающего признака связь объекта с землей. ГК РФ дает более широкое толкование понятия недвижимости в отличие от специальных нормативных актов, которые определяют недвижимость как земельные участки, участки недр, водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы (ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Понятие недвижимости дается в п.1 ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

При анализе выделяются следующие взаимосвязанные признаки.

Во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) - это вещь, т. е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека [23, с.9]. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона.

Во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей.

В-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (обозначен критерий, использование которого позволяет установить, насколько прочно связан объект с землей).

Сложившаяся правовая доктрина и судебная практика показывают, что определение недвижимости как всего того, «... что прочно связано с землей, то есть объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно...», следует понимать как наличие двух основных критериев, которым должен удовлетворять объект. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, здания и сооружения, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Представляется необходимым, остановимся более подробно на каждом из них.

Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земля вовлечена в общественные отношения как объект правоотношений, а поэтому воспринимается правом и как вещь - недвижимая вещь, и как природный объект, поскольку вовлечение земли (земельных участков) в оборот не умаляет ее значение как природного объекта, территории, на которой расположены иные природные объекты, места жизни человечества. Законодательством выставляется ряд требований по оформлению земельного участка, с тем, чтобы он мог быть полноценным объектом правоотношения [27, с.65]. Это означает, что он должен иметь определенные в соответствии с законодательством и закрепленные в правоустанавливающих и иных документах границы. Также о земельном участке должны быть известны следующие сведения: местоположение, площадь, целевое назначение, разрешенное использование. В отношении признания земельного участка делимым или неделимым заметим, что в соответствии со ст. 133 ГК РФ неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. В связи с тем, что земля и при разделе земельного участка не теряет своего основного назначения, земельные участки, скорее всего, могут быть признаны не подлежащими разделу на основаниях, предусмотренных законом [68, с.10].

Земля как непременный фактор производства имеет ряд существенных особенностей, которые нельзя не учитывать при всех формах хозяйствования. Это ограниченность земельных участков, зависимость эффективности их использования от местоположения, природных свойств, рельефа местности и т.п. Есть свои особенности и в правовом режиме использования земель, включая их назначение, обременения и ограничения в их использовании [33, с.163].

По своему целевому назначению земли обычно делятся на семь категорий: земли населенных пунктов, сельскохозяйственные, промышленности, природоохранные, водного фонда, лесного фонда, запаса. Земельные участки под приватизированными предприятиями, как правило, находятся на территории городов и тем самым относятся к землям населенных пунктов.

Территориальное зонирование во всем мире определяется на уровне муниципалитетов, местных органов власти. Права собственника земельного участка на любое разрешенное его использование, предполагает право использовать участок вместе с расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями всеми способами, не противоречащими ограничениями, установленным соответствующим органом власти (органами местного самоуправления) в соответствии с действующим законодательством и утвержденными строительными, санитарными, природоохранительными, противопожарными нормами [63, с.30].

При этом не допускается установление целевого (единственного) способа использования объекта недвижимости, в том числе земельного участка, а также установление ограничений на использование отдельного участка.

Как родовое понятие земельный участок включает в себя собственно земельные участки и водные объекты, которые являются разновидностью земельных участков, включенных в водный кадастр и получивших в связи с этим особый статус.

Водный кодекс РФ [6] называет «водным объектом» сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, которое имеет границы, объем и черты водного режима, а соответственно, «обособленным водным объектом» (иначе - «замкнутым водоемом») - небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, который не имеет гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами (ст.1).

Леса как объект недвижимости занимают центральное место в составе элементов лесного фонда. Лесной кодекс РФ [7] определяет леса как совокупность земли, древесной, кустарниковой и травянистой растительности, животных, микроорганизмов и других компонентов окружающей природной среды, биологически взаимосвязанных и влияющих друг на друга в своем развитии. Согласно Конституции РФ, леса могут быть в собственности государственной, муниципальной и частной.

Участки недр – это, условно говоря, часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов, и простирающаяся до глубин, доступная для геологического изучения и освоения, в пределах Российской Федерации, ее континентального шельфа и морской исключительной зоны.

Недра являются одним из природных объектов. Потребляемая, используемая часть недр является природным ресурсом, который, согласно Конституции Российской Федерации (ст. 9), наряду с другими природными ресурсами используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

К объектам прав на недра относятся государственный фонд недр Российской Федерации и участки недр. Государственный фонд недр составляет используемые участки и неиспользуемые части недр в пределах государственных границ РФ. Участки же недр в виде горного отвода или геологического отвода Законом рассматриваются, как объекты, которые могут предоставляться в пользование [21, с.73].

Давая краткую характеристику каждой категории объектов недвижимого имущества, необходимо отметить, что здания и сооружения, - искусственно возведенные объекты недвижимого имущества, их строительство и приемка в эксплуатацию осуществляются в соответствии с действующим законодательством в разрешительном порядке. Основным отличием зданий является наличие в их составе жилых и нежилых помещений, - самостоятельных объектов права. Вопрос о том, могут ли помещения как самостоятельные объекты права быть в составе сооружений, остается открытым. Реально такие объекты существуют. Например, подземные переходы с помещениями магазинов и метрополитен [26, с.162].

Вместе с тем критерий прочной связи с земельным участком не позволяет однозначно отделить сооружение от движимого имущества применительно к таким видам сооружений как наземные емкости, коммуникации и др.

Итак, можно констатировать, что на основании только критерия связи с землей нельзя выделить недвижимое имущество из другого имущества. Представляется необходимым, чтобы кроме физического критерия существовал еще и юридический, а именно наличие надлежащим образом оформленного разрешения на строительство либо акта ввода в эксплуатацию [38, с.32].

Здания и сооружения - то, что прочно связано с землей. Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей. Будучи отделенными, от нее, они становятся движимыми вещами.

Здания и сооружения могут быть в государственной, муниципальной и частной собственности.

Особенность зданий и сооружений состоит в том, что они, как правило, не могут быть разделены в натуре, за исключением тех случаев, когда образуемая в результате раздела часть обладает всеми признаками обособленного объекта и может самостоятельно эксплуатироваться, т. е. не имеет общих элементов с другими объектами.

Следующая группа объектов - многолетние насаждения. Характеризуя эти объекты, необходимо отметить, что они могут иметь естественное и искусственное происхождение и возникают без оформления каких бы то ни было разрешений - это леса, сады, парки и т. п.

Лесной кодекс РФ [7] относит к лесному фонду все леса, за исключением расположенных на землях обороны и землях населенных пунктов (поселений), а также земли лесного фонда, которые не покрыты лесной растительностью (ст.7). Участки леса, а также участки лесных земель, не покрытые лесной растительностью, и участки нелесных земель образуют участки лесного фонда (ст.9).

Особая группа объектов - объекты, не завершенные строительством. Анализ правового режима этих объектов представляет наибольшую сложность. Долгое время объекты незавершенного строительства не признавались недвижимостью и считались строительными материалами. И сегодня наиболее распространенная точка зрения состоит в том, что объекты незавершенного строительства «по общему правилу являются движимым имуществом» [46, с.58], то есть набором строительных материалов. Впервые объекты незавершенного строительства были допущены в оборот законодательством о приватизации государственных и муниципальных предприятий. Это привело к формированию судебной практики, которая признала такие объекты недвижимым имуществом.

Согласно п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 года № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.

Следующую группу объектов недвижимого имущества, иерархически находящихся на другом уровне, составляют жилые и нежилые помещения, отнесенные к объектам недвижимого имущества Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в соответствии с требованиями ст. 130 ГК РФ. Собственно ГК РФ не определяет правовой режим нежилых помещений, а к купле-продаже жилых помещений применяет те же правила, что и к купле-продаже жилых домов (ст. 558 ГК РФ и др.).

Сами помещения являются в известной мере условным объектом недвижимого имущества, то есть недвижимостью в силу закона. В соответствии со ст. 289 ГК РФ и иными нормативными актами общее имущество жилого дома находится в общей собственности. К общему имуществу отнесены: несущие конструкции (стены, фундаменты), крыша, коммуникации, механическое, санитарно-техническое и иное оборудование. Таким образом, жилое помещение как объект права представляет собой внутренний объем, заключенный между стенами, полом и потолком, включающий в себя элементы отделки самого помещения - краску, обои и т. п. Общепризнано, что жилые помещения могут быть жилыми помещениями квартиры и жилым помещением комнаты [40, с.3]. В последнем случае места общего пользования квартиры, являющиеся объектом права, приобретают особый статус, позволяющий определять их одновременно и как жилые, и как нежилые помещения.

Потенциально масштабы рынка жилья огромны. Не менее 90 процентов жилья во всякой, как это принято говорить, цивилизованной стране покупается сегодня в рассрочку.

Особенно широкие масштабы рынок жилья в России приобрел в результате приватизации квартир. Бесплатная передача квартир в частную собственность создала для владельцев новые возможности для операций с этим видом недвижимости.

Вместе с тем развились и формы купли-продажи квартир и других видов жилья. Среди этих форм все большее распространение получает приобретение квартир в рассрочку. Надо отметить, что на Западе почти вся недвижимость, находящаяся у населения, обременена долгами, необходимостью выплаты стоимости жилья в рассрочку. В России в результате приватизации каждый гражданин стал владельцем недвижимых активов (квартиры, садовые и дачные земельные участки), не обремененных долгами. Поэтому российские граждане оказываются в этом отношении в значительно лучшем положении, чем граждане других стран.

Рыночное перераспределение квартир позволило улучшить использование жилого фонда, стимулировало расселение части коммунальных квартир, позволило отчасти решить жилищную проблему.

В целом жилищная проблема не только сохраняется, но и усиливается. Этому способствует постоянный приток в Россию беженцев и вынужденных эмигрантов из стран ближнего зарубежья.

После приватизации значительной доли жилого сектора в городах обострилась проблема использования квартир, находящихся в собственности, не по прямому назначению.

Разумеется, использование жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, под нежилые цели - для размещения в них офисов, контор, мастерских, вычислительных центров и т.д. - отнюдь не способствует решению жилищной проблемы, поскольку значительная часть жилплощади изымается из общегородского фонда. Однако, способы борьбы с этим ограничивают свободу собственника и зачастую носят незаконный характер.

Отсутствие четкой нормативной базы приводит к тому, что даже судебные органы подчас не в состоянии разобраться, кто и на каких основаниях обладает правами на тот или иной объект. Однако стабильный спрос на офисы, торговые и складские площади, а также высокая стоимость подобного имущества, гарантирующие немалые комиссионные, привлекают большое количество посреднических структур.

Законодатель с 1 января 1995 года ввел в гражданский оборот два новых вида объектов недвижимого имущества: предприятие как имущественный комплекс и кондоминиум. Предприятие как имущественный комплекс и кондоминиум остаются принципиально разными видами объектов недвижимого имущества, но их роднит то, что они существенно отличаются от всех других объектов, как по физической природе, так и по правовому режиму.

Предприятие как имущественный комплекс является объектом недвижимого имущества в силу норм ст. 132 ГК РФ. Предприятием как объектом недвижимого имущества признается имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. В состав предприятия могут входить все виды имущества, в том числе здания, сооружения, земельные участки, оборудование, материалы, готовые продукты и др., а также, что принципиально важно, права требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права. Таким образом, предприятие - это единственный объект недвижимого имущества, который не является вещью и может не содержать (и на практике часто не содержит) недвижимых вещей в своем составе Предприятие может быть создано только для предпринимательской деятельности. Не могут создавать предприятия учреждения и некоммерческие организации. Особенность предприятия как объекта недвижимого имущества состоит в том, что законодатель не определил пределы существование предприятия во времени и в пространстве.

Кондоминиум как комплекс недвижимого имущества включает в себя земельный участок и расположенные на нем жилые здания, иные объекты недвижимости, в которых жилые помещения либо отдельные жилые дома находятся в собственности граждан (юридических лиц). А имущество, обслуживающее более чем одного домовладельца (либо собственника нежилого помещения), находится в общей собственности всех владельцев жилых домов или помещений (жилых и нежилых). В понятие общего имущества включены земельные участки, многолетние насаждения, нежилые объекты, предназначенные для обслуживания жилого комплекса (например, здания трансформаторной подстанции, гаражи, дороги, канализация и другие объекты), а в составе здания общее имущество определяется в соответствии со ст. 289, 290 ГК РФ.

К особенностям данного объекта недвижимого имущества следует отнести то, что объект создается исключительно для целей проживания в нем граждан; нельзя создать кондоминиум из гаражных боксов или садовых домиков, дач и т. д. Кондоминиум может образовываться на базе комплексов индивидуальных жилых домов, причем земельные участки под этими домами могут находиться в собственности, аренде или пользовании, а земельный участок, используемый для общественных нужд, предоставляется в собственность всем домовладельцам [29, с.64].

Исходя из вышеизложенного, можно привести следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

1) земельные участки (ст. 130 ГК РФ, ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»); 2) участки недр (там же); 3) обособленные водные объекты (там же); 4) леса, многолетние насаждения (там же); 5) здания (ст. 130 ГК РФ), части зданий (ст. 5 ФЗ «О товариществах собственников жилья»); 6) сооружения (ст. 130 ГК РФ); 7) нежилые помещения ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 1 ФЗ «О товариществах собственников жилья»); части помещений (ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»); 8) предприятия как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ, ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»); 9) жилые дома и их части (ст. 558 ГК РФ), жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в нем (ст. 1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998г. № 66-ФЗ); 10) квартиры, их части (ст. 289, 558 ГК РФ), служебные жилые помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; 11) комнаты (ст. 9 ФЗ «О товариществах собственников жилья», ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ [10]); 12) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения (ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате, ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»); 13) жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках (ст. 1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»); 14) кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества (ФЗ «О товариществах собственников жилья», ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»); 15) объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда (ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Гражданское законодательство относит также к недвижимости - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В соответствии со ст.32 Воздушного кодекса РФ воздушное судно - летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды. Воздушные суда как имущество гражданской и экспериментальной авиации могут находиться в государственной и муниципальной собственности, собственности юридических лиц; воздушные суда как имущество государственной авиации - только в федеральной собственности, за исключением имущества авиации органов внутренних дел, которое может находиться в собственности субъектов Российской Федерации. В собственности граждан Российской Федерации могут находиться гражданские воздушные суда.

Определение космического объекта как недвижимости не дано в российском законодательстве. Международные документы относят к ним созданные человеком космические аппараты различного назначения и их составные части (искусственные спутники Земли, автоматические и пилотируемые корабли и станции, ракеты - носители и т.д.), запущенные в космос или доставленные на небесные тела либо сооруженные на них.

Таким образом, в заключении повторим, что основной признак, лежащий в основе отнесения объектов к недвижимо­сти, является то, что они не могут перемещаться без несо­размерного ущерба своему назначению. Кроме того, действую­щее законодательство относит к недвижимым вещам и ряд других объектов - это подлежащие государственной регист­рации воздушные и морские суда, суда внутреннего плава­ния, а также космические объекты. Признание указанных объектов недвижимым имуществом основано на их исключи­тельно высокой стоимости и необходимости по этой причине установления наиболее строгих правил правовой регламента­ции. В отличие от других недвижимых вещей данные объекты функционально свободно перемещаются в пространстве, не утрачивая длительное время полезных свойств, и благодаря этому удовлетворяют интерес управомоченного субъекта.

Уяснение понятия недвижимости позволяет ответить на вопрос, какие объекты следует относить к движимому имуще­ству. Статья 130 ГК РФ вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признает движимым имуще­ством. Закон в силу бесконечного разнообразия движимых ве­щей не содержит даже их примерного перечня. Можно лишь сказать, что речь идет о предметах материального мира, спо­собных к самостоятельному перемещению, например домаш­няя птица, или к перемещению путем постороннего воздей­ствия, например строительные материалы.


1.2 Правовой режим недвижимого имущества


Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им.

В переходный период российский рынок недвижимости отражает все экономические проблемы, он характеризуется неравномерным развитием отдельных его направлений, низкой инвестиционной активностью физических и юридических лиц, а также несовершенной законодательной базой. Вместе с тем российский рынок недвижимости представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Кроме того, в связи с развитием и становлением рыночных отношений в Российской Федерации, в условиях растущей взаимозависимости экономических отношений в международном масштабе, роль и значение таких понятий, как «движимые вещи» и «недвижимые вещи» в определении имущественного положения физических и юридических лиц значительно выросли и продолжают расти.

В настоящее время недвижимые вещи представляют собой особый объект права собственности.

Следует отметить, что в теоретическом и практическом отношении права владения, пользования и распоряжения недвижимыми вещами отличаются от прав владения, пользования и распоряжения движимыми вещами. Это связано с тем, что пользование недвижимыми вещами, в большей степени, чем пользование движимыми вещами затрагивает интересы других физических и юридических лиц. Кроме того, недвижимые вещи по сравнению с движимыми вещами, как правило, обладают более высокой нарицательной стоимостью [48, с.10].

ГК РФ выделил недвижимое имущество в самостоятельный объект гражданского права и определил особенности его правового режима. Эти особенности получили свое дальнейшее развитие во многих других законодательных актах Российской Федерации, например, в основополагающих федеральных законах «Об акционерных обществах», «Об обществах с ограниченной ответственностью», «О несостоятельности (банкротстве)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в ряде других законов.

Нормы и положения ГК РФ применяются в правовом регулировании отношений природопользования, таким образом, объекты природопользования включаются в общую категорию недвижимых вещей вместе с другими объектами, что определяет право частной собственности на природные объекты, и в первую очередь на земельные участки, а также вводит объекты природопользования в гражданский оборот.

Главная особенность правового режима в отношении недвижимых вещей, на наш взгляд, - это особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на недвижимое имущество, а также наличие специальных требований, предъявляемых к сделкам с недвижимым имуществом.

Статьей 132 ГК РФ в качестве особого объекта прав недвижимости выделяется предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права. Регистрация прав на недвижимость - одна из ключевых проблем, поставленных на повестку дня с развитием рыночных отношений. Именно расширение круга объектов недвижимости, вовлеченных в гражданский оборот, заставило по-новому взглянуть на проблемы регистрации.

В настоящее время регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним ведется Управлениями Федеральной регистрационной службы Министерства юстиции РФ на всей территории Российской Федерации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании и в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями от 30.12.2004 N 217-ФЗ) [9].

Согласно статье 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимость может быть оспорено только в судебном порядке. Основная цель введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - исключить существующие на практике злоупотребления, усилить государственный контроль за законностью совершаемых сделок в интересах общества, самих участников и других заинтересованных лиц.

Обращает на себя внимание тот факт, что ГК РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливают не только общее правило о необходимости регистрации прав на недвижимое имущество, переход таких прав и прекращение сделок с недвижимым имуществом также подлежат государственной регистрации.

Отсюда следует, что переход прав на недвижимое имущество чаще всего, по существу, требует двойной регистрации, поскольку сначала нужно зарегистрировать сделку как юридическое основание перехода прав на недвижимое имущество, а затем уже как результат такого действия зарегистрировать сам переход вещных прав к их приобретателю [38, с.34].

В этой связи следует отметить, что и в большинстве зарубежных стран существует специальное законодательство, регулирующее вопросы недвижимости, где особое значение придается государственной регистрации объектов недвижимости, устанавливаются более строгие правила при заключении и исполнении сделок, предметом которых является недвижимое имущество. Такие правила обусловлены, в первую очередь, повышенным вниманием к земле и другим природным ресурсам как объектам недвижимости, а также необходимостью установления определенных ограничений (природоохранных, санитарных, экологических и др.) при пользовании такими объектами недвижимости.

Гражданским законодательством закреплены особенности правового режима недвижимости.

Так, установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи. В п. 3 ст.225 ГК РФ раскрыты эти особые правила. Установлено, что сначала недвижимые вещи должны быть взяты на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Значение этого акта, по-видимому, заключается в том, чтобы по истечении года с момента взятия на учет данное недвижимое имущество могло по решению суда перейти в муниципальную собственность. До решения суда право собственности сохраняется за оставившим его лицом, и оно может взять его во владение. Такое имущество может быть приобретено в этот период и по приобретательской давности. Следовательно, в законе установлен определенный период времени, в течение которого бесхозяйная недвижимая вещь может вернуться к собственнику или перейти к другим лицам по приобретательской давности. Только по истечении этого период суд по иску органа, управомоченного управлять муниципальным имуществом, признает бесхозяйное недвижимое имущество муниципальной собственностью. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательской давности [52, с.74].

Органы местного самоуправления согласно п. 3 ст. 225 ГК РФ обращаются в Управления Федеральной регистрационной службы Министерства юстиции РФ с заявлениями о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей, расположенных на территории муниципальных образований. Единого порядка принятия Управлениями Федеральной регистрационной службы на учет бесхозяйного имущества нет, отказ в принятии на учет по основанию, что не существует такого порядка, учреждение юстиции не может. В связи с этим Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ульяновской области (ныне - Управления Федеральной регистрационной службы) в 2000 году был разработан порядок постановки на учет бесхозяйного имущества, который был утвержден Распоряжением Главы администрации области, однако в ходе проверки территориальным Управлением Министерства юстиции РФ этот порядок был отменен, по основаниям, что данный правовой акт не соответствует Конституции РФ и федеральному законодательству. Принятие нормативно-правового акта, регулирующего эту сферу деятельности, входит в компетенцию Российской Федерации. Так решением Арбитражного суда Ульяновской области от 04.02.2002 г. №72-3301/01-Р182 признан незаконным отказ Учреждения юстиции Комитету по управлению городским имуществом принять на учет бесхозяйное имущество. В настоящее время в Российской Федерации не принят документ, регулирующий порядок постановки на учет бесхозяйного недвижимого имущества. Таким образом, механизма реализации ст. 225 ГК РФ нет, необходимо принятие нормативно-правового акта на уровне Российской Федерации, который бы регулировал эти отношения.

Установлены более длительные сроки приобретательской давности на недвижимое имущество. В статье 234 ГК сказано, что «лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательская давность)». Этот способ приобретения права собственности относится к первоначальным, т.к. права приобретателя не основаны на прежней собственности таких обстоятельств, как длительное, добросовестное, открытое, непрерывное владение имуществом как своим собственным. Добросовестное владение предполагает, что лицо не знало и не должно было знать о его незаконности, поэтому установление добросовестности зависит от оснований приобретения имущества [25, с.85]. Необходимым условием для приобретения права собственности по ст. 234 ГК РФ является длительность и непрерывность владения. Если право собственности на недвижимость, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретавшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации, то для ее осуществления необходимо через суд установить юридические факты добросовестного, открытого, непрерывного владения имуществом как своим собственным (п. 3 ст.6 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Владение имуществом «как своим собственным» исключает возможность применения статьи 234 ГК для приобретения чужого имущества на основании заключенного договора аренды (найма), хранения и др. хотя и длительное время, но с сознанием своих договорных обязательств. С возникновением права собственности на основании приобретательской давности прежний собственник вещи утрачивает право на нее. Поэтому необходимо, чтобы требованиям собственника о возврате своей вещи из чужого незаконного владения не препятствовали положения ст. 234 ГК, так как требования собственника приоритетны перед правами владельца. Это установлено в п.4 ст.234 ГК РФ, который определяет началом течения срока приобретательной давности истечение срока исковой давности по требованиям на основании ст.301, 305 ГК РФ (3 года). ГК РФ (ст. 349) устанавливает особый порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. В тех случаях, когда исполнение обязательства обеспечивается залогом недвижимости (земельными участками, строениями, жилыми помещениями, предприятиями как едиными комплексами и т.д.), требования кредитора - залогодержателя, удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда [59, с. 83].

ГК РФ предусмотрел исключение из этого общего правила. Разрешается внесудебная реализация заложенной недвижимости в том случае, если после наступления момента неисполнения обеспеченного залогом обязательства стороны заключили соглашение о внесудебной реализации предмета залога, и это соглашение нотариально удостоверено. Данное соглашение, заключенное до момента возникновения основания обратить взыскание силы не имеет и не дает право реализовать предмет залога без обращения в суд - если соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенную недвижимость нарушает права и интересы одной из сторон (например, неправильно определена начальная цена предмета залога), заинтересованная сторона может обжаловать его в судебном порядке. В трех случаях взыскания на предмет залога может быть обращено лишь по решению суда независимо от того, какое имущество (движимое или недвижимое) является предметом  залога [60, с. 217].

Судебный порядок обращения взыскания на предмет залога предусмотрен, когда договора залога мог быть заключен после получения разрешения третьего лица. Так, если предметом залога является государственное предприятие, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, то для его залога требуется разрешение органов Госкомимущества. Если заложены дворцы, картины, другое имущество, которое в силу своей исторической, художественной или иной культурной ценности имеет значение для общества, обращение взыскания на предмет залога осуществляется в судебном порядке. Судебный порядок обязателен для взыскания на предмет залога. Это правило вызвано необходимостью защитить интересы слабой (отсутствующей) стороны.

Подытоживая сказанное, следует выделить главную особенность правового регулирования режима недвижимости, установленную новым законодательством Российской Федерации, - это особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на объекты недвижимости, а также наличие специальных требований, предъявляемых к сделкам с недвижимым имуществом. Уяснение понятия недвижимости позволяет ответить на вопрос, какие объекты следует относить к движимому имуще­ству. Статья 130 ГК РФ вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признает движимым имуще­ством. Закон в силу бесконечного разнообразия движимых ве­щей не содержит даже их примерного перечня. Можно лишь сказать, что речь идет о предметах материального мира, спо­собных к самостоятельному перемещению, например домаш­няя птица, или к перемещению путем постороннего воздей­ствия, например строительные материалы. Правовое значение градации вещей на недвижимые и дви­жимые состоит в том, что возникновение, изменение и пре­кращение права собственности и других вещных прав на не­движимость происходит в порядке особой процедуры с соблю­дением письменной формы и государственной регистрации в едином государственном реестре. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной может осуществляться спе­циальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

В отличие от этого права на движимые вещи необходимо регистрировать только в случаях, прямо указанных в законе. Деление вещей по признаку движимости учитывается и некоторыми другими гражданско-правовыми нормами. Скажем, в зависимости от того, идет ли речь о недвижимом или движи­мом имуществе, установлен различный порядок обращения на нею взыскания при залоге (пп. 1 и 2 ст. 349 ГК РФ); отличают­ся также нормы, определяющие момент возникновения права собственности на вновь созданные (переработанные) недвижи­мые и движимые вещи (ст. 219, 220 ГК РФ).
















Глава 2 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

2.1 Понятие и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним


Введение системы государственной регистрации прав на недвижимость преследует несколько целей:

- придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;

- ввести государственный контроль за совершение сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить все права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований;

- внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории страны; упорядочить взимание налогов, связанных с объектами недвижимого имущества [49, с.23].

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признание и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права и может быть оспорена только в судебном порядке.

Основными функциями государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

- предоставление владельцам недвижимости гарантии их прав на данную недвижимость;

- возможность покупателю пред покупкой недвижимости получить необходимую информацию о ней в учреждении юстиции;

- создание системы контроля за расходами на покупку недвижимости;

- фискальная функция.

Основными нормативными актами, регулирующими порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 21.07.97 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. №219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Постановление Правительства РФ от 26.02.1998 г. №248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах», Федеральная программа поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденная постановлением Правительства РФ от 09.04.2001 г. №273 и другие [64].

Согласно ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат:

- право собственности;

- право хозяйственного ведения;

- право оперативного управления;

- сервитут;

- право постоянного (бессрочного) пользования;

- право пожизненного наследуемого владения;

- безвозмездное срочное пользование земельными участками. Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Зарегистрированный договор - это основание для возникновения взаимных прав и обязанностей сторон. После исполнения договора стороны обращаются в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество. Подлежат государственной регистрации только те сделки, которые прямо указаны в законе:

- договор купли-продажи жилья;

- договор мены жилья;

- договор продажи предприятия как имущественного комплекса;

- договор ипотеки (залог недвижимого имущества);

- договор аренды, заключенный на срок более 1 года;

- договор дарения недвижимости;

- рента или договор пожизненного содержания с иждивением. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Единый государственный реестр прав (ЕГРП) предназначен для ведения унифицированной в пределах Российской Федерации системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав.

ЕГРП состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел реестра содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличием сделок с этим объектом [59, с.93-94].

Каждый раздел ЕГРП состоит из трех подразделов:

подраздел I - описание объекта недвижимого имущества;

подраздел II - записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, имени (наименовании) правообладателя;

подраздел III - записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества.

Установив цели и функции государственной регистрации прав на недвижимость, перейдем к тому, что определяет непосредственное содержание деятельности регистрирующего органа. Основным содержанием этой деятельности является юридический анализ представляемых документов для принятия решения о регистрации, приостановке или отказе в ней. Статья 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» описывает эту деятельность как «правовая экспертиза и оценка законности сделки; отсутствие противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав».

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные решения;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, Выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим на момент ее совершения.

Статья 17 Закона о регистрации подразумевает под основаниями государственной регистрации не юридические факты, порождающие права, а документы, которые подтверждают такие факты.

Особенностями перечня оснований для государственной регистрации являются, с одной стороны его неисчерпывающий характер, поскольку после перечисления конкретных документов, он включает «иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя», а с другой стороны, включение в каждый пункт предлагаемого перечня такой оценочной характеристики как соответствие указанных документов действовавших в период их составления законодательству [17, с.61].

Рассмотрим пример из судебной практики. С. обратилась в учреждение юстиции за регистрацией права собственности на домовладение и в качестве правоустанавливающего документа представила Постановление Главы администрации сельского округа «О регистрации домовладения, расположенного по адресу: Белгородская область, село Журавлевка, ул. Самойлова, 22». Учреждение юстиции отказало в регистрации на основании того, что признание прав на недвижимость за гражданами не относится к компетенции органов местного самоуправления. Данный отказ С. был обжалован в суд. Суд Белгородского района ссылаясь в решении на ст. 6 ФЗ «Об общих принципах местного самоуправления», ст. 49 Закона «О местном самоуправлении в РФ» и п. 2 постановления Пленума Верховного суда СССР от 31.07.81 №4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом», в удовлетворении жалобы отказал [60, с.53-54].

Самым распространенным основанием являются сделки по отчуждению недвижимого имущества. В качестве правоустанавливающего документа здесь признается договор отчуждения (купли-продажи, мены, дарения и др.). Иногда право устанавливается не одним, а несколькими документами. В этой ситуации практика оформления сделок с недвижимостью идет по пути объединения этих документов и формирование, таким образом, единого документа, в полном объеме характеризующие объект, который является неотъемлемой частью ЕГРП и называется делом правоустанавливающих документов.

Самой актуальной проблемой, стоящей практически перед всеми Управлениями Федеральной регистрационной службы в настоящее время является некорректно сформулированный судебный акт, в связи с чем, значительно затрудняется его исполнение. Содержание судебного акта должно быть четким и недвусмысленным. В нем должны содержаться факты, которые будут являться основанием для совершения регистратором прав регистрационных действий, прекратить зарегистрированное право, признать право собственности, установить сервитут и. т. д. Кроме того, в нем должна содержаться информация, необходимая для государственной регистрации. В частности, описание объекта недвижимого имущества, вид регистрируемого права, данные правообладателей, иные данные необходимые для внесения в ЕГРП.

Если судебный акт не содержит всех необходимых сведений, то в соответствии с абз. 2 п.1 ст. 28 закона о регистрации регистратор прав вправе запросить суд о порядке исполнения данного акта. Однако, процессуальное законодательство предусматривает обращение к судье с заявлением о порядке исполнения решения только сторонами спора. Поэтому в данном случае явное противоречие между процессуальным законодательством и законом о регистрации. Вместе с тем, действие закона о регистрации распространяется на всех субъектов в том числе и на судей. Такие запросы направляются в суд достаточно часто и только после получения ответа от судьи можно произвести государственную регистрацию [49, с.24].

Наибольшую сложность представляет собой вопрос о правоустанавливающем документе на вновь созданный объект недвижимости. В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В связи с вышеизложенным, лишь совокупность документов, подтверждающих: 1) участие лица в создании объекта для себя; 2) соблюдение при этом закона и иных правовых актов, может выступать в качестве основания для возникновения права собственности на этот объект. Однако перечень документов, подтверждающих факт осуществления деятельности по созданию объекта недвижимости весьма широк, что весьма осложняет проведение правовой экспертизы.

При возникновении у регистратора прав сомнений в наличии оснований для государственной регистрации регистратор прав в соответствии с п. 1 ст. 19 Закона о регистрации обязан известить об этом заявителя, предложив представить дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной регистрации. При этом следует обратить внимание на то, что согласно п. 1 ст. 19 Закона о регистрации предоставление дополнительных доказательств наличия у заявителя оснований для государственной регистрации (в том числе недостающих документов) является правом заявителя. Регистратор прав обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений, например, запросит указанные сведения, имеющиеся у уполномоченных органов (организаций), в порядке, предусмотренном Законом о регистрации.

Государственная регистрация может быть приостановлена по решению регистратора, по заявлению заявителей и на основании определения или решения суда. Здесь огромную роль играют сроки приостановления. Так по решению регистратора регистрация может быть приостановлена на срок не более месяца с уведомлением заявителей о причинах и сроке приостановления. Если же приостановить регистрацию решил сам заявитель, он вправе указать в заявлении любой срок, но не более трех месяцев. Приостановление государственной регистрации на основании определения или решения суда производится на срок указанный в определении или решении суда срока (даты), наступления указанного в нем события, отмены судом своего решения (определения) о приостановлении. Приостановление регистрации по этому основанию сопровождается внесением соответствующей отметки в ЕГРП.

Следует отметить, что п.5 ст.131 ГК РФ и п.5 ст. 2 закона о регистрации предусматривают возможность обжаловать только отказ в государственной регистрации. Это связано с тем, что отказ представляет собой решение регистратора прав вынесенное в письменной форме после процедуры государственной регистрации. Тогда как приостановление это часть процедуры и позволяет заявителю устранить причины, препятствующие государственной  регистрации. Но, тем не менее, жалобы на приостановление регистрации гражданами подаются.

Ленинский районный суд г. Ульяновска решением от 30.05.2002 г. отказал В. в удовлетворении требования о признаний незаконным приостановления государственной регистрации договора и права собственности. Государственная регистрация была приостановлена в связи с тем, что В. приобрела квартиру у К., имеющей несовершеннолетнего ребенка, а согласие органа опеки и попечительства на продажу К. квартиры, содержало условие об одновременной покупке квартиры на имя несовершеннолетнего. Действия Учреждения по приостановлению государственной регистрации, основанные на защите прав несовершеннолетнего, признаны судом правомерными [69].

Проблема оснований отказа в государственной регистрации является одной из центральных для построения системы регистрации прав на недвижимость. Результатом деятельности любого регистрирующего органа всегда является одно из двух решений - либо произвести регистрацию либо отказать.

Вопрос о принципиальной возможности отказа в регистрации однозначно решен в п.5 ст. 131 ГК РФ. В нем говорится: «Отказ в государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделки с ней либо уклонении соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд».


2.2 Некоторые актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним


Проблема правильной квалификации договоров или прав на недвижимое имущество, представляется одной из актуальнейших проблем государственной регистрации.

Гражданско-правовая квалификация пронизывает всю деятельность Управлений Федеральной регистрационной службы Министерства юстиции РФ. Особое значение она имеет при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию. Именно сотрудники, осуществляющие правовую экспертизу, непосредственно решают задачи квалификации. Результаты ее находят закрепление в записях, вносимых в ЕГРП, в выдаваемых Свидетельствах о праве собственности на соответствующие объекты недвижимости, а также в иных регистрационных действиях.

Квалификация договоров имеет два основных этапа. Первый - это квалификация, осуществляемая сторонами при заключении договора, его исполнения, изменения и прекращения. Квалификация на этом этапе призвана обеспечить правильное оформление отношений сторон, а также надлежащее осуществление ими своих прав и исполнение обязанностей. Второй - это квалификация, осуществляемая правоприменительными органами, включая органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в процессе оказания ими содействия гражданам и организациям при реализации последними своих прав и обязанностей, а также контроля над этим процессом. Квалификация на этом этапе направлена на обеспечение законности и правопорядка в процессе осуществления сторонами договора своих гражданских прав и исполнения возложенных на них обязанностей. При осуществлении государственной регистрации специализированные Управления Федеральной регистрационной службы Министерства юстиции РФ, их должностные лица, прежде чем совершить регистрационные действия должны установить правовое положение лица, обратившегося с просьбой о государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней; является ли соответствующий объект гражданских прав недвижимым имуществом и каков его правовой режим; каковы существенные условия договора, на основании которого возникает право, либо каков характер иного юридического факта, явившегося основанием возникновения права на объекты недвижимости [67, с.73]. Не установление, неполное или неправильное установление перечисленных моментов может явиться причиной необоснованной регистрации права на недвижимое имущество или сделки с ним либо необоснованного отказа в совершении регистрационных действий. То, насколько это важно, понятно не только из указанного выше, но и из того, что в случае неправильной квалификации граждане и юридические лица имеют право обратиться с иском или жалобой в суд. Юридические лица и граждане могут обжаловать в суд такие действия и решения, как, например, отказ либо уклонение Управления Федеральной регистрационной службы по регистрации прав от государственной регистрации; отказ в выдаче информации о зарегистрированных правах; отказ в исправлении технической ошибки, нарушение сроков регистрации, выдачи информации и исправлении технической ошибки [50, с.27]. Участие органов юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним заключается в следующем. Во-первых, орган может быть привлечен судом к участию в процессе или вступить в него по своей инициативе для дачи заключения по делу в целях осуществления возложенных на него обязанностей и для защиты прав граждан и интересов государства. Во-вторых, орган может выступать как третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора. Третьим, пожалуй, самым распространенным способом решения разногласий между физическим лицом и органом является жалоба.

В ходе исполнения решения суда может возникнуть ситуация, когда орган не по своей вине не сможет исполнить решение суда. Например, если по решению суда орган юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен будет зарегистрировать право, то заявитель должен представить заявление, соответствующие документы, решение суда и т.д. Очевидно, что без обращения гражданина с заявлением налицо уважительная причина, по которой орган юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не сможет исполнить решение суда. Следовательно, из сложившейся ситуации есть два выхода. Первый предусматривает возвращение исполнительного документа без исполнения, выдавшему его органу. Второй выход зависит от четкости и определенности резолютивной части судебного решения. При анализе ст.28 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возникают сомнения в части применения ее положений к решениям, где содержится только обязанность органов  юстиции  по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним совершить регистрационные действия, но ни слова не сказано об установлении прав или моменте их возникновения. Представляется, что если судебное решение не страдает подобным недостатком, орган вправе в графе «документы - основания регистрации» указать только решение суда. Это позволит избежать вероятной ответственности за неисполнение судебного решения.

Также требуют своего разрешения и коллизии правовых норм. Согласно ст. 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат сделки с землей и иным недвижимым имуществом, в случаях и в порядке, предусмотренном ст.131 ГК РФ и Законом. Статья 131 ГК РФ в свою очередь определяет, что регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а именно: право хозяйственного ведения, право оперативного управления и т.д. Сопоставление указанных норм при буквальном их толковании дает основание заключить, что все сделки; связанные с недвижимостью подлежат регистрации, т.к. любая сделка с недвижимостью так или иначе связана с возникновением (прекращением, переходом, ограничением) прав на недвижимое имущество, что согласно ст.131 ГК РФ подлежит государственной регистрации.

При несоблюдении требований о регистрации сделки возможны два вида последствий. Так, п.1 ст.165 ГК РФ содержит положение, согласно которому несоблюдение в случаях, установленных законом требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Анализ статей ГК РФ позволяет сделать вывод, что недействительность сделки при несоблюдении требования о ее регистрации имеет место не всегда, а лишь в тех случаях, когда закон содержит прямое указание на этот счет либо непосредственно требует государственной регистрации сделки, не определяя последствий несоблюдения этого требования (в частности, в ст.5 74 ГК РФ в отношении договора дарения недвижимого имущества). В обоих случаях не зарегистрированную в установленном порядке сделку следует в силу ст. 165, ст.168 ГК РФ считать ничтожной как не соответствующей требованиям закона. В то же время ст.550 ГК РФ устанавливает необходимость придания договору продажи недвижимости (за исключением предприятия или жилого помещения) только простой письменной формы без государственной регистрации, хотя, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (ст. 223 ГК РФ).

Статья 550 ГК РФ является специальной по отношению к ст.131 и ст.164 ГК РФ и, следовательно, действует ст.550 ГК РФ, т.е. договор продажи недвижимости (за исключением предприятия или жилого помещения) не подлежит государственной регистрации [62, с.47-48]. Однако при регистрации перехода права собственности этот договор тоже будет проверяться во время правовой экспертизы, но на нем не будет ставиться штамп «Зарегистрирован». До регистрации же прав нового собственника договор имеет полную юридическую силу, а права (требования), происходящие из него как из консенсуальной сделки, будут обеспечены возможностью судебной защиты [15, с.85].

Возможна ли государственная регистрация права собственности покупателя недвижимости до подписания сторонами передаточного акта? Пункт 1 ст.223 ГК РФ указывает на передачу вещи как одно из основных условий возникновения права собственности по договору. Согласно п.1 ст.454, п.1 ст.458 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность недвижимое имущество. По ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по передаточному акту или иному документу, свидетельствующему об исполнении этого обязательства сторонами. Таким образом, представляется обоснованной точка зрения о том, что до подписания передаточного акта договор купли-продажи не считается исполненным, а государственная регистрация перехода права собственности на эту недвижимость к покупателю не может быть осуществлена.

При регистрации перехода прав при продаже зданий возникает проблема, что наряду с государственной регистрацией здания должен быть зарегистрирован переход права собственности на земельный участок, на котором расположено это здание. Государство, регистрируя право, не просто признает его возникшим, но и подтверждает соблюдение закона в процессе приобретения права на недвижимость, гарантирует защиту этого права. Оно не может давать таких гарантий, когда невыясненным остается вопрос о том, имеет ли владелец здания право на землю. Поскольку от того, каково будет сообщение об этом, зависит и ответ о праве лица на здание. Невозможна и государственная регистрация сделок со зданиями, перехода прав на них без документов на земельный участок под ними. Без документов не состоится регистрация перехода прав на землю, а значит, ставится под сомнение Управлений Федеральной регистрационной службы Министерства юстиции РФ [19, с.42].

При регистрации перехода прав на здание следует не только установить право продавца на землю, но и зарегистрировать переход этого права к покупателю. Лишь в этом случае состоится одновременная передача прав на здание и земельный участок, будут соблюдены требования принципа единого объекта и ст.552 ГК РФ. С учетом вышеизложенного недопустима государственная регистрация прав (перехода прав) на здание в случаях, когда не производится регистрация прав на земельный участок под ним. В государственной регистрации прав на здание должно быть отказано по основанию, предусмотренному абз.3 п.1 ст.20 Закона, когда документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (в них не содержится информация о земельных участках и правах на него, внесенных в ЕГРП). Информация о правах на здание должна вноситься в ЕГРП лишь в случае, если в него вносится информация о правах на земельный участок под зданием или такая информация была внесена раньше [30, с.325].

Договор купли-продажи является не единственным правоустанавливающим документом, служащим основанием для регистрации права. Среди оснований регистрации прав Закон выделяет и акт органа власти. Возникающие в этом случае проблемы также требуют своего анализа. В случае, если акт органов государственной власти и управления субъекта РФ, органов местного самоуправления издан в нарушении порядка, который был установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, он не может быть основанием для государственной регистрации прав.

Юридическое признание акта недействительным может быть осуществлено только уполномоченными на то органами и в порядке, предусмотренном законодательством, т.е. судом по установленной процедуре. В этой связи орган юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может отказать в государственной регистрации прав. Из этого следует, что регистратор, обнаружив, что объект недвижимости был приобретен на основании незаконного распорядительного акта, не имеет права не только отказать в регистрации, но и обратиться с иском об отмене данного акта.

Создается очевидная коллизия. На практике этот вопрос решается по-разному. Ряд органов юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним принимают решение об отказе в государственной регистрации права на основании подобных актов. В то же время есть прецеденты, когда орган юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним прекратили отказывать в регистрации в связи с тем, что суды, в процессе рассмотрения споров, исходят из того, что пока данные распорядительные акты не признаны недействительными, орган юстиции не вправе отказывать в регистрации. Следовательно, орган юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен приостановить регистрацию и направить запрос в прокуратуру [51, с.60-61]. Представляется, что в данной ситуации существует три варианта действия:

1)   прокуратура обращается с иском в суд, и «судьба» регистрируемого права зависит от решения суда;

2)   прокуратура оставляет запрос без ответа, и после истечения установленных сроков приостановления регистрации и неполучения ответа на запрос регистрация должна быть проведена;

3)   прокуратура дает ответ и орган юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним действует в соответствии с ним.












Глава 3 Особенности совершения отдельных сделок с недвижимостью

3.1 Виды сделок с недвижимостью


В ГК РФ под сделками понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки могут быть двух или многосторонними и односторонними. Двух или многосторонние сделки иначе именуются «договорами». Для их заключения необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражение воли одной стороны. К односторонним сделкам относятся, например, выдача доверенности, составление завещания. С точки зрения формы различают сделки устные и письменные. Устные сделки совершаются путем словесного выражения воли лица.

Письменная сделка совершается путем составления документа, определяющего содержание сделки и подписанного непосредственно лицом, от имени которого она совершена, или тем, кто действует по его полномочию (например, по доверенности). Письменная форма сделки обязательна только в случаях, когда на этот счет имеется прямое указание в законе. Стороны также могут прийти к соглашению о необходимости облечь совершаемую ими сделку в письменную форму.

В отличие от общих свободных правил заключения договоров ГК РФ предусматривает для сделок с недвижимостью весьма строгие формальные требования. Сделки с недвижимостью должны составляться в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора (ст. 550 ГК РФ).

В договоре должен быть подробно определен предмет, то есть в нем нужно указать все необходимые данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе иной недвижимости. В противном случае договор не считается заключенным. В договоре о продаже недвижимости должна быть указана цена имущества. Без этого договор не считается заключенным. При продаже здания, сооружений или иного имущества предполагается, что цена таких объектов включает и цену передаваемого с ними в собственность или в пользование земельного участка или права на него (ст. 555 ГК РФ).

Исполнение договора по продаже недвижимости требует составления сторонами специального передаточного акта или иного документа о передаче (ст. 556 ГК РФ) и вручение имущества покупателю, после чего последний должен осуществить государственную регистрацию права собственности на это приобретение [31, с.326].

Местом исполнения обязательства по передаче недвижимого имущества, если оно не установлено правовыми актами, договором, не явствует из обычаев делового оборота или существа обязательства, является место нахождения такого имущества (ч. 2 ст. 316 ГК РФ).

Особенности передачи недвижимого имущества основаны, главным образом, на тесной связи земли с находящимися на ней объектами. Поэтому при продаже зданий, сооружений, иной недвижимости покупателю одновременно передается право на ту часть земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования, даже если в заключенном договоре специально не оговорено право покупателя на соответствующий участок земли. Эти вопросы легко решаются, если продавцом земельного участка и связанного с ним недвижимого имущества является одно и тоже лицо. В случае же, когда земельный участок принадлежит другому лицу, покупатель находящейся на нем недвижимости приобретает право пользования соответствующей частью земли на тех же условиях, что и продавец здания, сооружения и тому подобное. При этом не требуется согласия собственника земельного участка, если это, конечно, не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с продавцом (ст. 552 ГК РФ).

Возможно, что предметом купли-продажи является только земельный участок. Тогда нужно определить судьбу связанных с ним других объектов. В соответствии со статьей 553 ГК РФ к покупателю переходит только право собственности на землю; а продавец сохраняет права на принадлежащие ему здания, сооружения и другие объекты и право пользования той частью участка, которая занята этой недвижимостью. Эти условия необходимо оговорить в договоре купли-продажи.

В свою очередь, письменная форма бывает простой и нотариальной (квалифицированной). Нотариальная форма отличается от простой письменной формы тем, что на документе, отражающем содержание сделки и подписанном сторонами сделки, совершается удостоверительная надпись нотариусом или другом лицом, имеющим право совершать такое нотариаль­ное действие (например, консулом) [24, с.184].

Для заключения договоров в отношении недвижимости, особенно жилого назначения, законом установлены более жесткие требования. Для того чтобы такой договор считался заключенным и имел силу, он подлежит государственной регистрации, в противном случае сделка с недвижимостью считается ничтожной (ст. 165 ГК РФ). Несмотря на то, что собственник может подписать и даже нотариально удостоверить у разных нотариусов несколько договоров продажи одной и той же квартиры разным покупателям, подписанные договоры - это еще не заключенные договоры, по ним никто не обязан платить и никто не обязан передавать недвижимость до государственной регистрации сделки; т. к. согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ: «Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения». Незарегистрированный договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной - совершить согласованные действия для государственной регистрации сделки. Зарегистрировать сделку необходимо для того, чтобы она считалась заключенной. Момент заключения сделки, подлежащей государственной регистрации - это момент её государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), а не момент ее подписания или нотариального удостоверения.

Гражданское законодательство не устанавливает общих ограничений оборота недвижимости. Однако в отношении земель и других природных ресурсов такие ограничения возможны. Оборот их осуществляется в той мере, в которой он допускается специальным законодательством - законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК РФ). Поскольку в России сохраняется исключительное право государственной собственности на недра, а передача их в пользование производится на основании административного акта - лицензии, говорить о гражданском обороте этого объекта представляется преждевременным. Закон «О недрах» (ст. 1, 2) устанавливает, что участки недр предоставляются только в пользование и не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждения в иной форме. Отчуждение права пользования недрами или переход его от одного лица к другому возможны только в той мере, в какой их оборот допускается федеральным законом. Для водных объектов оборот ограничен теми из них, которые могут находиться в частной собственности. А это, согласно ст. 40 Водного кодекса РФ, только обособленные водные объекты (замкнутые водоемы), которые Кодекс определяет как небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы. Предельные размеры таких водных объектов должны устанавливаться земельным законодательством РФ. Их оборот определяется гражданским законодательством с учетом норм законодательства земельного.

Купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются. Сделки с правами пользования участками лесного фонда и правами пользования участками лесов, которые не входят в лесной фонд, осуществляются в порядке, установленном лесным законодательством РФ, а в не урегулированной им части - гражданским законодательством (ст. 12 Лесного кодекса РФ).

В отношении земли российское законодательство последовало мировой традиции, согласно которой ограничения оборота устанавливаются в зависимости от категорий земель - так, для земель сельскохозяйственного назначения они существенно отличаться от ограничений, налагаемых на оборот земель, используемых под застройку. Оборот же земель заповедников, заказников и других, особо охраняемых природных территорий практически исключен.

Сделки с недвижимостью можно подразделить на следующие группы:

1. Сделки, подлежащие государственной регистрации.

2. Сделки, не подлежащие государственной регистрации.

3. Сделки, которые должны быть обязательно нотариально удостоверены.

Итак, сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ (п. 1 ст. 164). В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ), обязательность государственной регистрации устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора [25, с. 57-58].

Сделки, подлежащие государственной регистрации, можно разбить на три группы: сделки с отчуждением (влекущие переход права), сделки без отчуждения (не влекущие перехода прав на недвижимость), дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные).

Сделки с отчуждением:

а) договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ), в том числе соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

б) договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ);

в) договоры дарения недвижимости (жилого или нежилого назначения) (п. 5 ст. 574 ГК РФ), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК РФ);

г) договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК РФ).

д) договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК РФ);

е) договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ), в том числе в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий (п. 1 ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и об основах, приватизации муниципального имущества в РФ» от 21 июля 1997г. №123-ФЗ (в ред. ФЗ от 23 июня 1999 г. № 116-ФЗ)), процедуры банкротства (ст. 86 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 8 января 1998г. № 6-ФЗ).

2. Сделки без отчуждения:

а) договоры аренды:

- земельных участков, нежилых помещений, юридическими лицами жилых помещений - независимо от срока (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 671 ГК РФ);

- зданий, сооружений - на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), а также аренды на неопределенный срок;

- предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

- договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;

б) договоры о залоге недвижимости (ипотека) (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), в том числе залог нрава аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Отметим, что залог - это сделка без отчуждения. Передача имущества в залог не влечет прекращения прав на него. Даже если должник не исполнил обязательства, обеспеченного залогом, заложенное им имущество может перейти к залогодержателю только на основании новой сделки, например соглашения о приобретении заложенного жилого помещения, но не на основании договора о залоге [56, с.29].

3. Дополнительные (акцессорные) сделки (сделки, заключенные для того, чтобы изменить или расторгнуть ранее зарегистрированные сделки с недвижимостью);

а) уступка требования по зарегистрированной сделке (ст. 389 ГК РФ); б) перевод долга по зарегистрированной сделке (ст. 391 ГК РФ) в) соглашение об изменении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ); г) соглашение о расторжении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ); д) соглашение о предоставлении отступного по зарегистрированному договору (ст. 409 ГК РФ); е) отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК РФ) (возможен только до передачи дара или договору дарения в будущем); ж) соглашение сторон о новации обязательства по зарегистрированному договору (ст. 414 ГК РФ). Дополнительные сделки совершаются, как правило, в той же форме, что и основные. Например, если договор купли-продажи нотариально удостоверен, то соглашение о его расторжении или внесении изменений, уступка требования или перевод долга по этому договору тоже должны быть нотариально удостоверены.

Варианты возможных сделок с недвижимостью не ограничены вышеперечисленными сделками, подлежащими государственной регистрации. В ГК РФ описано множество иных сделок, в том числе возможных с недвижимостью. Если эти сделки влекут отчуждение недвижимости, то на их основании должно быть зарегистрировано право. Если государственная регистрация сделок не предусмотрена законом, то они считаются заключенными и вступают в силу не с момента государственной регистрации, а с момента подписания сторонами (или нотариального удостоверения в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон) [67, с.76].

Рассмотрим примеры сделок с недвижимостью, не требующих государственной регистрации:

1) договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения. В случае договора купли-продажи жилья требуется регистрация сделки и права собственности покупателя, а в случае договора купли-продажи имущества нежилого назначения (гаражей, сооружений, нежилых зданий и помещений и пр.) -- только перехода права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

2) договоры мены объектов нежилого назначения. Поскольку на договоры мены распространяются статьи ГК РФ о купле-продаже, то для заключения этих договоров государственной регистрации также не требуется. Но состоявшаяся мена недвижимостью означает необходимость государственной регистрации возникших прав;

3) договоры аренды зданий и сооружений на срок менее года;

4) договоры найма жилых помещений (ст. 674 ГК РФ) как муниципального, государственного, так и частного жилья (коммерческий найм);

5) инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве не подлежат государственной регистрации по причине того, что они не являются сделкой с недвижимостью. Эти договоры имеют предметом не саму недвижимость (например, квартиру), а только объединение совместных усилий и денежных средств для создания недвижимости в будущем. На момент их заключения недвижимости как таковой еще не существует, поэтому сделка не может быть зарегистрирована. Но исполнение договора, завершение строительства, ввод дома в эксплуатацию, оплата жилья инвестором и передача ему квартиры делают возможным регистрацию права собственности инвестора на квартиру [21, с.73-74];

6) предварительные договоры (ст. 429 ГК РФ). Данный вид договоров имеет предметом заключение в предусмотренный срок основного договора (например, о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных предварительным договором). Т. е. заключение предварительного договора порождает у сторон обязательство не передать недвижимость, а только заключить в дальнейшем другой, основной договор [22, с.40];

7) различные соглашения между участниками общей собственности, например, об установлении (определении) долей в праве общей совместной собственности, изменении размера (перераспределении) долей в праве долевой собственности. Эти договоры считаются заключенными с момента подписания сособственниками. Возникновение долей в праве или увеличение (уменьшение) их размера подлежит государственной регистрации. Договор реального раздела общего имущества сособственников не регистрируются как, сделка (тем более, что это может быть мировое соглашение, утвержденное определением суда), но являются основанием для регистрации права каждого из бывших сособственников на конкретную часть недвижимости. Не подлежит регистрации и соглашения сособственников о порядке владения и пользования общим имуществом (ст. 247 ГК РФ), поскольку они не влекут ни перехода прав на недвижимость, ни изменения размеров долей, а нрава пользования и владения не подлежат регистрации;

8) недвижимость может быть предметом и семейных отношений. Например, брачным договором установлен режим долевой или даже раздельной собственности супругов на определенную недвижимость (ст. 42 Семейного кодекса РФ), произведен раздел общего имущества по соглашению между супругами (ст. 38 Семейного кодекса РФ), или алиментным соглашением предусмотрена передача квартиры (ст. 102 Семейного кодекса РФ). Государственная регистрация таких сделок для их заключения не требуется (брачный договор и алиментное соглашение должны быть удостоверены нотариально), но регистрация возникших прав обязательна.

Естественно, что перечень сделок, государственная регистрация которых необязательна, не может быть исчерпывающим, поскольку участники гражданского оборота - физические и юридические лица могут заключать сделки как предусмотренные законодательством, так и не предусмотренные им (свобода договора - п. 2 ст. 421 ГК РФ). Таким образом, особенности передачи недвижимого имущества основаны, главным образом, на тесной связи земли с находящимися на ней объектами. Поэтому при продаже зданий, сооружений, иной недвижимости покупателю одновременно передается право на ту часть земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования, даже если в заключенном договоре специально не оговорено право покупателя на соответствующий участок земли.

Таким образом, сделки, подлежащие государственной регистрации, можно разбить на три группы: сделки с отчуждением (влекущие переход права), сделки без отчуждения (не влекущие перехода прав на недвижимость), дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные). О них речь пойдет в следующих параграфах данной главы.


3.2 Купля-продажа и дарение недвижимости


Прежде всего, необходимо указать, что 95 процентов  всех регистрационных действий совершаются с объектами, которые находятся в собственности граждан. Основные виды сделок - купля-продажа, мена, дарение, а также вступление в наследство. Сделки с нежилым фондом составляют около 5 процентов и отличаются значительной сложностью. Обязательной государственной регистрации подлежит переход к покупателю права на недвижимость независимо оттого, имеет она жилое или нежилое назначение (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Моментом возникновения права собственности у покупателя признается момент государственной регистрации его права в соответствии с п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество производится внесением записи о зарегистрированном праве в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, что удостоверяется выдачей Свидетельства о государственной регистрации, при этом на договоре купли-продажи должен быть проставлен штамп о выдаче такого Свидетельства с указанием номера и серии бланка. Таким образом, при купле-продаже недвижимости нежилого назначения (например, здания, сооружения, нежилого помещения, гаража) совершается одно регистрационное действие - регистрация перехода права к покупателю, а покупатель, ставший собственником, получает Свидетельство о регистрации его права собственности и экземпляр договора со штампом о выдаче Свидетельства.

При купле-продаже недвижимости жилого назначения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или части квартиры, комнаты) совершаются два регистрационных действия. 1) регистрация собственно сделки (договора) купли-продажи (с этого момента она признается заключенной); 2) регистрация перехода права к покупателю. Оба действия не обязательно совершаются одновременно, поскольку регистрация права собственности покупателя должна осуществляться после исполнения условий сделки, необходимых для перехода права [25, с.75-76].

Если договор купли-продажи предусматривает рассрочку платежа, то до момента полной оплаты имущества продавец приобретает право залога в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором). Покупатель приобретает право собственности, но в дальнейшем продать купленную недвижимость без согласия продавца до прекращения залога он уже не может. В данном случае добавляется еще одно регистрационное действие (для купли-продажи недвижимости нежилого назначения — второе, и третье — для купли-продажи жилья); регистрация ограничения права покупателя залогом в пользу продавца. В этом случае покупатель получает Свидетельство о регистрации права собственности с указанием на регистрацию такого ограничения.

Следует отметить, что данное регистрационное действие должно быть произведено регистратором самостоятельно, без заявления о регистрации залога со стороны продавца и без дополнительной платы за это действие, поскольку это ограничение возникает в силу закона помимо воли сторон (если в договоре купли-продажи не сказано, что залога при рассрочке платежа не возникает). Если регистратор не внесет такую запись, то учреждение юстиции будет нести имущественную ответственность в соответствии с п. 1 ст. 31 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» за несвоевременную и неточную запись в ЕГРП, если это отсутствие записи о залоге повлечет ущерб для продавца (например, в случае последующего отчуждения имущества покупателем до полной оплаты без согласия продавца). В подтверждение регистрации залога в свою пользу продавец вправе получить выписку из ЕГРП (за отдельную плату). Такая запись о залоге погашается на основании совместного заявления продавца и покупателя после полной оплаты имущества. Несмотря на возникновение залога, договор купли-продажи с рассрочкой платежа не требует обязательного нотариального удостоверения, так как залог может возникнуть по двум основаниям: в силу договора (по соглашению сторон) и в силу закона (при наступлении указанных обстоятельств) (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Такая схема регистрации не совсем понятна с общепринятой точки зрения на куплю-продажу жилья гражданами как на одновременное с заключением договора отчуждение имущества, но совершенно оправданна с точки зрения процедуры отчуждения недвижимости в соответствии с законом. Если договор считается заключенным с момента государственной регистрации, то именно с этого момента у сторон появляются взаимные обязательства: у продавца — передать имущество, у покупателя - принять и оплатить его. После подписания договора и его нотариального удостоверения у продавца и покупателя возникает только одна обязанность - совершить действия по государственной регистрации сделки, последствия уклонения от которой предусмотрены п. 3, 4 ст. 165 ГК РФ. В самом деле, неразумно продавцу подписывать передаточный акт о передаче квартиры без получения денег, а покупателю передавать деньги, если государственная регистрация договора в учреждении юстиции окажется невозможной в силу арестов, запрещений и иных причин. Так, учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, так как ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный тем же продавцом с другим покупателем [44, с.76].

Строительная организация обратилась в Арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных документов следовало, что строительная организация, являющаяся собственником нескольких жилых квартир в построенном ею жилом доме, подписала договор купли-продажи одной из этих квартир с акционерным обществом. Учреждение юстиции отказало в регистрации на том основании, что ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный между упомянутой выше строительной организацией (продавцом) и индивидуальным предпринимателем (покупателем). В обоснование предъявленного требования строительная организация, не оспаривая факта заключения договора купли-продажи той же квартиры с другим покупателем, ссылалась на то, что, хотя договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном порядке, переход права собственности на нее к покупателю не был зарегистрирован. Строительная организация оставалась собственником квартиры и имела право распорядиться ею, заключив новый договор купли-продажи. Следовательно, учреждение юстиции было обязано зарегистрировать новый договор купли-продажи. Арбитражный суд первой инстанции в иске отказал, указав, что в соответствии с требованиями статьи 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Правилами ведения ЕГРГТ, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18.02.98 №219, в Единый государственный реестр прав вносятся записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок. Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом. Наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало сторонам нового договора купли-продажи в его государственной регистрации [13].

Возможны также случаи продажи квартир и жилых домов с рассрочкой платежа, когда стороны договорились о переходе права, например, после 50% оплаты. Одновременно осуществить регистрацию сделки и перехода права к покупателю в данном случае невозможно. Сначала регистрируется договор, после чего стороны осуществляют расчеты, а после передачи покупателем необходимой суммы продавец передаст имущество и заявляет в учреждение юстиции о переходе права к покупателю. Именно такая процедура обеспечивает защиту законных интересов всех участников сделки [39, с.73-74].

В соответствии с п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация договоров купли-продажи и мены осуществляется только после государственной регистрации прав продавца учреждением юстиции в ЕГРП, даже если его ранее возникшее право надлежащим образом оформлено и зарегистрировано, например в БТИ. До регистрации сделки продавец должен получить Свидетельство о государственной регистрации своего права. Если он уже подписал договор купли-продажи, который удостоверен нотариально, он обязан явиться в учреждение юстиции и подать необходимые документы для регистрации своего права, поскольку до государственной регистрации права покупателя именно продавец является законным собственником квартиры.

Например, в Московской областной регистрационной палате при регистрации нотариально удостоверенных договоров купли-продажи, мены жилого дома, квартиры, дачи и их частей, доли в праве общей долевой собственности на указанные предметы сделки, где продавцом является гражданин, применяется следующий упрощенный порядок. Регистрация права продавца перед регистрацией сделки производится без выдачи Свидетельства (только делается запись в ЕГРП). Сделки, являющиеся основанием права продавца, заключенные до введения в действие Закона о государственной регистрации прав и надлежащим образом оформленные, повторной регистрации не подлежат. Например, если продавец является собственником квартиры на основании договора купли-продажи, заключенного в 1994 г., нотариально удостоверенного и зарегистрированного в БТИ, то регистрируется только его право, поскольку оно возникло в 1994г. на основании сделки, регистрации которой в 2001 г. не требуется. При обычной купле-продаже жилья (имущество передано, деньги уплачены) в ЕГРП вносятся три регистрационных записи: о праве продавца, о сделке и о праве покупателя. Заявление о регистрации договора, заключаемого как в простой письменной форме так и нотариально удостоверенного, подается в учреждение юстиции обеими сторонами лично или их представителями.  [48, с.11].

Регистрационный штамп проставляется на всех подлинных экземплярах договора. Продавец и покупатель представляют на регистрацию свои экземпляры договора одновременно. Регистрация одного договора является одним регистрационным действием

С введением с 1 января 1998 г. в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки купли-продажи и мены гражданами жилых помещений, для которых ранее требовалось обязательное нотариальное удостоверение, могут быть заключены в простой письменной форме (в виде одного документа, подписанного сторонами). Передаточный акт не является обязательным приложением к договору купли-продажи. Это самостоятельный документ, подтверждающий передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем. Кроме того, стороны вправе включить в сам договор купли-продажи положение о передаче недвижимости, тогда с момента заключения договора недвижимость считается переданной покупателю, и отдельного передаточного акта не потребуется.

Договоры купли-продажи, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты. Обычно договор составляется в трех экземплярах (по одному для сторон и один - для хранения в учреждении юстиции). Все последующие дополнения и изменения зарегистрированного договора также подлежат государственной регистрации.

В договоре купли-продажи должны быть четко указаны стороны сделки и существенные условия, установленные законом для купли-продажи недвижимости:

а) наименование сторон договора указывается полностью; фамилия, имя, отчество, место проживания физических лиц, организационно-правовая форма и полное наименование юридических лиц;

Филиалы или структурные подразделения (отделы, отделения и пр.) юридических лиц не могут заключать договоры от своего имени. Руководитель филиала действует по доверенности от юридического лица, соответственно договор также должен быть заключен от имени юридического лица, а не его филиала. В договоре рекомендуется указывать место нахождения юридического лица и реквизиты его государственной регистрации (зарегистрировавший его орган, дату и номер регистрации) [41, с.53-54].

Рекомендуется также указывать дату рождения и реквизиты документов, устанавливающих личность граждан (например, паспортные данные);

б) предметом договора могут быть: объект недвижимого имущества, здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, иной объект недвижимого имущества; часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры; доля в праве общей собственности на объект недвижимого имущества;

в) указывается местоположение объекта недвижимого имущества: адрес, расположение на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта; назначение; площадь, в том числе жилая; этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет до­говора;

д) цена договора (ст. 555 ГК РФ) определяется в рублях (допускается указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества) Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа. Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой не­движимости органа (организацией), осуществляющего государственный учет объектов недвижимого имущества,   и нормативной ценой земли. Инвентаризационная оценка не является существенным условием договора, она необходима для целей налогообложения, а цена недвижимости устанавливается соглашением сторон и может быть как выше, так и ниже оценки не­движимости;

е) в договоре продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры необходимы перечень проживающих, лиц (п. 1 ст. 558 ГК РФ) и их прав пользования после приобретения жилого помещения покупателем, либо положение об отсутствии таких лиц;

ж) при продаже недвижимого имущества в кредит с рассрочкой платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей.

Условия, указанные выше являются существенными, без них договор не считается заключенным и регистрации не подлежит [59, с.183].

Помимо этих условий принято, что в договоре также указываются: право (собственности, хозяйственного ведения) продавца и основания возникновения этого права; ограничения прав продавца, обременения имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых; условия и порядок оплаты имущества покупателем; условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности.

В соответствии с Перечнем документов необходимых при подаче заявления на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденном Постановлением Главы Администрации Ульяновской области № 33 от 24.02.1999 г. стороны представляют следующие документы/

Документы продавца (представителя продавца):

- документ, удостоверяющий личность (паспорт и пр.);

- доверенность (при регистрации через представителя);

- свидетельство о государственной регистрации права;

- правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость;

- план объекта с указанием его кадастрового номера, составленный и удостоверенный государственным органом (организацией), осуществляющим государственный учет объектов недвижимости с поэтажным планом и экспликацией помещений;

- согласие органов опеки и попечительства (если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, а также если  несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане являются собственниками отчуждаемой недвижимости);

- нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу жилья (если жилье является совместной собственностью супругов).

Документы покупателя (представителя покупателя):

- документ, удостоверяющий личность (паспорт и пр.);

- доверенность (при регистрации через представителя);

- заявление о регистрации договора и права собственности с выдачей свидетельства о государственной регистрации права собственности на приобретенное жилье;

- квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию;

- свой подлинный экземпляр договора купли-продажи;

- нотариально удостоверенное согласие супруга на покупку жилья.

Для регистрации перехода права собственности к покупателю в соответствии с условиями договора необходимы дополнительно:

- передаточный акт, подписанный продавцом и покупателем (не обязательно в нотариальной форме);

- заявление от продавца о переходе права собственности к покупателю.

Если условия договора и желание сторон допускают регистрацию и договора, и перехода права собственности, то документы, необходимые для регистрации перехода права, представляются одновременно с документами о регистрации договора. В этом случае допускается просьба о регистрации сделки и права покупателя в одном заявлении.

Если предметом купли-продажи является доля в праве общей собственности на жилой дом или квартиру, рекомендуется дополнительно представить в учреждение юстиции нотариально удостоверенные копии доказательств соблюдения права преимущественной покупки доли.

Далее рассмотрим договор дарения недвижимости. Основным признаком такой сделки является безвозмездность. По договору дарения не допускается встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

Дарение - это двусторонняя сделка, для заключения которой обязательны воля и согласие двух сторон договора - дарителя (на передачу дара) и одаряемого (на принятие) [34, с. 386-387]. Обещание дарения, напротив, - односторонняя сделка, которая связывает только обещавшего (п. 2 ст. 572 ГК РФ). До передачи дара одаряемый вправе отказаться от дарения, отказ от принятия дара - это тоже односторонняя сделка, которая должна быть совершена в той же форме, что и дарение (п. 1 ст. 573 ГК РФ). Передача и принятие дара в виде недвижимого имущества осуществляются, как правило, вручением ключей и правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 574 ГК РФ).

Особое внимание следует обратить на недопустимость заключения договора дарения, предусматривающего передачу дара после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК РФ). Кроме того, невозможна также государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора дарения.

Однако зачастую граждане после нотариального удостоверения договоров дарения им квартир пожилыми родственниками не регистрируют договоры сразу, а представляют их на регистрацию после смерти дарителей, путая дарственную с завещанием. Поскольку при жизни дарителя переход права на недвижимость не был зарегистрирован, это имущество не принадлежит одаряемому и должно быть включено в наследственную массу скончавшегося дарителя как наследодателя [19, с.44].

При дарении недвижимости совершаются два регистрационных действия:

1) регистрация договора дарения (сделки) — независимо от жилого или нежилого назначения недвижимости;

2) регистрация права собственности одаряемого.

Как правило, договор дарения недвижимости свидетельствует о принятии дара одаряемым, и эти два регистрационных действия совершаются одновременно. Для регистрации представляются те же документы, что и при купле-продаже. Если дарится доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, то соблюдения права преимущественной покупки не требуется, поскольку сделка безвозмездная (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

Ввиду безвозмездности дарение более строго регулируется законом, чем иные сделки. Ст. 575 и 576 ГК РФ содержат прямые указания на запрещения и ограничение дарения. Не допускается дарение от имени малолетних и недееспособных граждан их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами). Не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями, такие договоры между юридическими лицами называются не дарением, а, например, «договором безвозмездной передачи», «соглашением о передаче с баланса на баланс» и пр., но признаком совершаемого дарения является не название договора, а его безвозмездность [25, с.113-114]. Дарение имущества, находящегося в совместной собственности, производится только по согласию всех совместных собственников (п. 2 ст. 576 ГК РФ), в отличие от иных сделок, когда согласие остальных предполагается (ст. 253 ГК РФ).

Особые требования предусмотрены и для дарения через представителя. Дарение не может быть совершено на основании генеральной доверенности, содержащей полномочия представителя на совершение разнообразных сделок с имуществом представляемого. В доверенности на совершение дарения должны быть указаны: а) предмет дарения, б) одаряемый. В противном случае она ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК РФ).

Таким образом, подчеркнем, что большинство всех регистрационных действий совершаются с объектами, которые находятся в собственности граждан. Основные виды сделок - купля-продажа, мена, дарение, а также вступление в наследство. Моментом возникновения права собственности у покупателя признается момент государственной регистрации его права в соответствии с п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ.

При купле-продаже недвижимости совершаются два регистрационных действия:

1) регистрация собственно сделки (договора) купли-продажи (с этого момента она признается заключенной);

2) регистрация перехода права к покупателю. Оба действия не обязательно совершаются одновременно, поскольку регистрация права собственности покупателя должна осуществляться после исполнения условий сделки, необходимых для перехода права



3.3 Cделки с недвижимостью, при которых происходит ограничение права собственности (аренда, ипотека)


Сделки без отчуждения:

- договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок не менее одного года;

- договоры о залоге недвижимости (ипотека). В такой последовательности в данном параграфе будет освещены особенности, возникающие при регистрации таких договоров.

Основной особенностью данных договоров является то, что на собственника недвижимого имущества накладывается ряд ограничений по распоряжению принадлежащем ему на праве собственности имуществом (например, при заключении договора аренды арендодатель не сможет уже свободно распоряжаться сданным в аренду имуществом [16, с.75], а при договоре ипотеки собственник недвижимого имущества (залогодатель) вообще без согласия залогодержателя не имеет право распоряжаться предметом залога).

Регистрация договора аренды недвижимости.

Согласно ч.2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Однако далее говорится «если иное не установлено законом». Как раз такое «иное» предусматривается ч.2 ст.651 ГК РФ, которая вводит правило, что регистрируются только договоры аренды  во-первых такой недвижимости как здания и сооружения, во-вторых - заключенные на срок в один год или на больший срок и в-третьих такой договор считается заключенным с момента его регистрации. Это правило действует и в отношении аренды нежилых помещений, что подтверждается Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» [13]. Как указано в п. 2 этого Информационного письма, принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Однако, отсутствие регистрации договора не влечет признание его недействительным. В этом случае он будет считаться незаключенным. Отсутствие регистрации сделки говорит о том, что в этом случае процесс заключения договора не завершен.

Если же договор аренды недвижимого имущества заключен после вступления Закона в силу, то арендодатель сначала должен зарегистрировать сначала свое право собственности, а только потом совершить сделку. Это подтверждается судебной практикой. ОАО «Бал» предъявило иск к OOO «Зодиак» о признании договора аренды столовой от 16.02.2000 сроком действия до 2002 г. недействительным по ст.168 ГК РФ. Иск был мотивирован тем, что спорная сделка совершена при отсутствии государственной регистрации права собственности истца на указанный объект. Требования истца удовлетворены т.к. в силу правил п.2 ст.6 и абз.З п.2 ст. 13 Закона заключение сделки аренды с недвижимым имуществом после введения данного Закона в действие возможно только при наличии ранее возникших прав на указанный объект в ЕГРП. При отсутствии таких документов нельзя считать арендодателя надлежащим, а значит сделка в силу ст. 168, 608 ГК РФ недействительна [17, с.61].

Что касается срока договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, то не совсем понятно, что делать, если такой договор заключен на неопределенный срок или с пролонгацией этого договора.

Статья. 601 ГК РФ гласит, что договор аренды любого имущества, в том числе здания, сооружения или нежилого помещения, может быть заключен без указания его срока. В данном случае если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Поскольку п. 2 ст. 651 ГК РФ вводит обязательную государственную регистрацию для договоров аренды зданий, сооружений или нежилых помещений с определенным сроком аренды, равным одному году или более, естественным становится вывод, что договоры на неопределенный срок такой регистрации не подлежат. Вместе с тем нельзя не учитывать, что продолжительность аренды по договору, заключенному на неопределенный срок, может значительно превысить срок в один год и, следовательно, отсутствие государственной регистрации такого договора будет противоречить самой сущности регистрации, призванной обеспечить гласность соответствующих арендных отношений и их соответствие законодательству.

На первый взгляд проблема может быть решена, если посредством толкования норм п. 2 ст. 651 и п. 2 ст. 610 ГК РФ признать, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на неопределенный срок, должен быть зарегистрирован не позднее чем до истечения одного года с момента его заключения [48, с.12]. Однако при таком  истолковании  положений Гражданского кодекса необходимо будет ответить на вопрос, какие правовые последствия наступят, если договор не будет зарегистрирован в указанный срок: должен ли договор аренды признаваться незаключенным изначально или же он должен считаться прекратившимся.

Представляется, что признание договора аренды, заключенного на неопределенный срок, действующим до окончания первого года и при отсутствии государственной регистрации автоматически означает признание этого договора заключенным, несмотря на отсутствие регистрации. Следовательно, нет никаких правовых оснований для того, чтобы в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ считать такой договор незаключенным по той причине, что он не был зарегистрирован в дальнейшем. Гражданский кодекс не содержит также норм, позволяющих считать такой договор прекратившимся» если он не будет зарегистрирован.

Кроме того, нельзя забывать и о правиле п. 2 ст. 621 ГК РФ, согласно которому если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610). Данная норма сформулирована таким образом, что предполагает «автоматическое» возобновление договора аренды.

Наличие указанного правила не позволяет согласиться и с высказываемым мнением о том, что договор аренды здания, сооружения или нежилого помещения на неопределенный срок подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой он должен считаться незаключенным. Если возобновляемый договор необходимо зарегистрировать, его действие не может быть возобновлено немедленно по окончании первоначального срока аренды, поскольку регистрация договора требует определенного времени. Но и обратиться за регистрацией возобновленного договора до окончания первоначального срока аренды ни одна из сторон не вправе, так как возобновление договора происходит лишь после окончания этого срока и только при условии, что арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель против этого не возражает. Следовательно, до тех пор, пока срок договора не истечет и не наступит указанное условие, никто из сторон договора аренды не может знать, будет он возобновлен или нет, а значит, и не вправе обратиться за его регистрацией [49, с.24].

С учетом этих обстоятельств, а также принимая во внимание то, что каждая из сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе отказаться от него в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца, проще было бы решить данную проблему, признав, что договор аренды здания, сооружения  или  нежилого  помещения  на неопределенный срок не подлежит государственной регистрации. Для целей государственной регистрации соглашений об изменении срока договоров аренды нежилых помещений наибольший практический интерес представляют две ситуации. Первая возникает, когда заключенный сторонами договор аренды не подлежал государственной регистрации, ибо был заключен на срок менее года, но позже стороны увеличили срок договора и он составил более одного года. Вторая, когда заключенный сторонами договор подлежал регистрации и был зарегистрирован, а в дальнейшем стороны, заключив дополнительное соглашение, изменили (увеличили или уменьшили) срок аренды.

Но если в первом случае с точки здравого смысла кажется очевидным, что соглашение об увеличении срока аренды подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку в результате этого соглашения общий срок договора оказался равным одному году (или стал более одного года), то во втором случае необходимость регистрации соглашения об изменении срока зарегистрированного договора аренды не столь очевидна.

Регистрация договора ипотеки (залога недвижимости).

Согласно ч.2 ст. 334 ГК РФ залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. И в этой же статье устанавливается субсидиарное применение положений ГК РФ об ипотеке.

Государственная регистрация ипотеки проводится на всей территории РФ по установленной ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» системе записей об ипотеке на каждый объект недвижимости в ЕГРП [56, с.29].

При коллизиях приоритет над нормами закона о государственной регистрации имеет комментируемый Закон об ипотеке как вступивший в силу позднее и по смыслу п.5 ст.29 Закона о государственной регистрации.

Пункт 3 ст.339 ГК РФ гласит, что договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Ст.10 Закона об ипотеке также устанавливает необходимость государственной регистрации договора как необходимое условие его заключения. В главе IV Закона говорится о государственной регистрации ипотеки без указания объекта регистрации (сделка или обременение). Регистрация ипотеки осуществляется внесением записи по Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 (далее - Правила). В соответствии с п.п.47-49 Правил запись вносится в подраздел III, предназначенный для записей об ограничениях (обременениях), а именно в часть III - 2 (записи об ипотеке) с указанием срока и размера обязательства, обеспечиваемого залогом. Как установлено п.43 Правил, источником данных для записей об ограничениях служат подлежащие обязательной государственной регистрации договоры и иные документы, служащие основанием возникновения ограничений (обременении). Таким образом, при возникновении договорного залога речь идет о регистрации сделки. Наличие в Едином реестре записи об ипотеке указывает на регистрацию договора о залоге и одновременно на обременение прав залогодателя ипотекой [66, с.20-21].

Поскольку договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), то в силу п.1 ст.341 ГК РФ и п.1 ст. 11 Закона об ипотеке с момента государственной регистрации договора об ипотеке у залогодержателя возникает право залога. Необходимости двойной регистрации ипотеки как договора о залоге и права залога нет. Согласно п.77 Правил произведенная государственная регистрация сделки удостоверяется штампом регистрационной надписи на договоре об ипотеке с указанием даты и номера регистрации. П.73 Правил предусмотрено, что при регистрации ипотеки залогодержателю выдается свидетельство. Но согласно п.1 ст.14 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» свидетельством удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения и перехода права, а проведение государственной  регистрации  договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. В соответствии со ст.22 Закона об ипотеке удостоверение государственной регистрации ипотеки также осуществляется посредством регистрационной надписи на договоре. Если это предусмотрено договором об ипотеке, то права залогодержателя могут быть удостоверены надлежащим образом оформленной закладной. Поскольку регистрируется не право залога, а сделка - договор об ипотеке, регистрация ипотеки не может быть удостоверена свидетельством о государственной регистрации права [58, с.36-37]. Кроме того, как установлено п.1 ст.29 Закона о регистрации прав, с заявлением о регистрации ипотеки обращается залогодатель, но право залога возникает у залогодержателя, которому согласно Правилам выдается свидетельство. То есть, с заявлениями должны обратиться обе стороны. В этой части п.73 Правил следует признать противоречащим ст. 14, 29 Закона о регистрации прав и ст. 22 Закона об ипотеке. Таким образом, права залогодержателя удостоверяются договором об ипотеке со штампом надписи о государственной регистрации сделки либо закладной. Стороны также вправе получить выписку о регистрации ипотеки, которая выдается за плату, установленную для выдачи информации из Единого реестра [55, c.23].

Если в соответствии с требованиями п. З ст. 340 ГК РФ одновременно с ипотекой здания или сооружения по тому же договору закладывается земельный участок или его часть функционально обеспечивающая объект, то записи об ипотеке должны быть внесены  в оба раздела Единого  реестра, сформированные для земельного участка и для здания. Записи вносятся под одним регистрационным  номером, поскольку регистрируется одна сделка - один договор об ипотеке. Соответственно, плата за регистрацию взимается за регистрацию одной сделки (а не нескольких прав). Однако ст.11 Закона об ипотеке содержит правило, отличное от ст.341 ГК РФ: в случае возникновения обязательства, обеспечиваемого  ипотекой, позже заключения договора об ипотеке, право залога возникает с момента возникновения этого обязательства. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога. Из этого следует, что факт заключения и государственной регистрации договора об ипотеке не порождает обременения прав на недвижимость, если не возникло обеспечиваемое залогом основное обязательство. Например, договор займа является реальным договором и считается заключенным с момента передачи денег (ст.807 ГК РФ). Если заимодавец и заемщик подпишут договор займа, а затем нотариально удостоверят и зарегистрируют договор об ипотеке в обеспечение обязательств заемщика, то право залога и обременение имущества ипотекой возникнут с момента передачи денег заимодавцем, а не с момента государственной регистрации договора об ипотеке. В данном случае договор можно признать заключенным, но ипотеки как обременения не возникает. Исходя из того, что законодатель допускает возникновение ипотеки как обременения позже момента заключения договора об ипотеке, то получается, что при возникновении ипотеки в силу договора сначала регистрируется сделка - договор об ипотеке, а затем регистрируется непосредственно ипотека, при этом в соответствии с п.2 ст.20 Закона об ипотеке должен быть представлен документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства [62, с.47].

При «двойной» регистрации ипотеки - договора, а затем обременения   ипотекой возникает вопрос: какие права залогодержателя подтверждаются зарегистрированным договором об ипотеке? Получается, что правовые последствия регистрации договора об ипотеке зависят от действий сторон по основному обязательству: право залога по общему правилу возникает с момента регистрации договора о залоге, но если должник докажет, что его обязательство перед залогодержателем как кредитором не возникло, то запись о регистрации договора, равно как и регистрационный штамп на договоре не подтверждают существования ипотеки. Такая ситуация противоречит основному принципу государственной регистрации, закрепленному в п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав, принципу достоверности, согласно которому государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и сделки.

Очевидно, что после государственной регистрации договора об ипотеке залогодатель не может распорядиться переданным в залог имуществом без согласия залогодержателя, даже если не возникло основное обязательство, и имущество еще не обременено ипотекой. В этом смысле диспозитивная норма п.1 ст. 37 Закона об ипотеке - запрет распоряжения заложенным имуществом без согласия залогодержателя представляет собой определенное законом существенное условие договора об ипотеке, которое становится обязательным для залогодателя с момента государственной регистрации сделки, а не с момента государственной регистрации обременения ипотекой. Таким образом, регистрация только договора об ипотеке уже влечет ограничение права залогодателя, тем самым, обеспечивая интересы залогодержателя.

Таким образом, можно выделить два вида сделок без отчуждения:

- договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок не менее одного года;

- договоры о залоге недвижимости (ипотека). Основной особенностью данных договоров является то, что на собственника недвижимого имущества накладывается ряд ограничений по распоряжению принадлежащем ему на праве собственности имуществом (например, при заключении договора аренды арендодатель не сможет уже свободно распоряжаться сданным в аренду имуществом, а при договоре ипотеки собственник недвижимого имущества (залогодатель) вообще без согласия залогодержателя не имеет право распоряжаться предметом залога).


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Новое российское законодательство, принятое в осуществление задач экономической реформы, ввело в обиход понятие «недвижимое имущество» (недвижимость). Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Это определение недвижимости довольно явственно перекликается с определением, данным известным дореволюционным цивилистом Г.Ф. Шершеневичем, который отмечал, что «под именем недвижимости понимается, прежде всего, часть земной поверхности, и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и назначения вещи» [63, c.29].

В ст. 130 ГК РФ перечислены не все виды недвижимых вещей. Специальная ст. 132 ГК РФ относит к недвижимому имуществу предприятие как имущественный комплекс. Такого рода недвижимое имущество рассматривается в литературе как недвижимость по назначению.

Одним из важнейших элементов правового режима недвижимости является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Статья 131 ГК РФ включила основополагающие нормы о государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним и предусмотрела необходимость принятия по этому вопросу специального федерального закона - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», перечисляя в ст. 1 виды недвижимого имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, воспроизводит в основном ст. 130 ГК РФ, добавляя кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, жилые и нежилые помещения. При этом в данной статье не упоминаются такие объекты, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, а ст. 4 закона прямо исключает их из сферы своего действия.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Таким образом, регистрация выполняет не только доказательную, но и правоустанавливающую функцию, что чрезвычайно важно в условиях формирующегося имущественного оборота. До момента государственной регистрации перехода права собственности продавец и покупатель остаются связанными взятыми на себя по договору обязательствами. Ни одна из сторон не может произвольно отказаться от принятых обязательств без риска наступления для нее неблагоприятных последствий, предусмотренных в зако­не или договоре. В данном случае важным является вопрос о правовых гарантиях продавца в реализации его права на получение покупной цены по договору и покупателя в связи с приобретением им права собственности на недвижимость, являющуюся предметом данной сделки с недвижимостью.

В п. 3 статьи 131 ГК РФ впервые возникает проблема регистрации сделок в таком контексте: «Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершении надписи на документе, представленном на регистрацию». Это положение, как и другие нормы, содержащиеся в ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», как предполагается, не отвечают ясно на вопросы о том, в каких случаях требуется государственная регистрация сделок, какова ее юридическая природа, в каком соотношении находится регистрация прав на недвижимое имущество и регистрация сделок с ним.

Специальная ст. 164 ГК РФ, относящаяся к государственной регистрации сделок, лишь определяет, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Но ст. 131 ГК РФ, содержащая по этому вопросу только приведенное положение, не предусматривает ни случаи, ни порядок регистрации сделок.

Создание гражданского законодательства не привело, к сожалению, к созданию системы стабильного, внутренне непротиворечивого гражданского законодательства о недвижимости. Напротив, в этом законодательстве имеется немало пробелов и противоречий нормам ГК РФ, зачастую используются непродуманные юридические конструкции. Такое положение объясняется не только непрофессионализмом и некомпетентностью составителей соответствующих законопроектов, но и в ряде случаев вполне сознательным желанием вывести отношения, связанные с оборотом недвижимости, из-под действия принципов гражданского права.

ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» тоже не устанавливает, в каких случаях сделки подлежат регистрации, ибо он в соответствии с п. 6 ст. 131 ГК РФ определяет лишь порядок регистрации прав на недвижимое имущество, а также касается порядка регистрации сделок, не выходя по существу за пределы положения, сформулированного в п. 3 ст. 131 ГК РФ. Куда более четко решается аналогичный вопрос применительно к нотариальному удостоверению сделок, ибо в ст. 165 ГК РФ записано, что обязательное нотариальное удостоверение сделок требуется лишь в случаях, указанных в законе. Несмотря на отсутствие такой четкости относительно государственной регистрации сделок, можно сделать вывод, что регистрация сделок необходима также лишь в случаях, указанных в законе. Тем более что ГК РФ включает ряд статей, в которых прямо предусматривается необходимость регистрации сделок с недвижимостью (ст. 339, 558, 560, 574 и др.).

Анализ положений ГК РФ позволяет сделать вывод, что государственная регистрация сделок с недвижимостью введена вместо нотариального их удостоверения. Замена нотариального удостоверения на регистрацию сделок не всегда может быть безоговорочно оправдана. Помимо того, что регистрация сделки сложнее нотариального удостоверения, она не сопряжена с консультационными функциями, которые осуществляет нотариус. Отказ от обязательной нотариальной формы договора купли-продажи недвижимости означает, что стороны вынуждены либо составлять договор самостоятельно, либо обращаться за помощью к посредникам на рынке юридических услуг. В первом случае велика вероятность того, что до­говор будет составлен юридически неграмотно, например, в нем не будут должным образом учтены существенные условия договора и пр. В этом случае договор в соответствии со ст. 554, 555 ГК РФ считается незаключенным и в его регистрации будет отказано. Если же стороны обращаются за помощью к адвокату или другому посреднику, это может значительно увеличить их расходы на осуществление сделки. При этом нужно исходить из того, что адвокат, как правило, отстаивает интересы лишь одной из сторон сделки. По воле законодателя после введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» функции нотариусов по проверке материально-правовой стороны сделки перешли к органам юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В результате приватизации в России произошло выведение значительной части государственной собственности из-под непосредственного государственного управления, поэтому потребовалось создать эффективные механизмы для сохранения определенного государственного регулирования происходящих в экономике процессов. Так появилась система государственной регистрации недвижимого имущества, которая стала одним из сильных рычагов прямого воздействия на отношения действующих на рынке субъектов предпринимательской деятельности. В связи с тем, что система государственной регистрации недвижимости создана у нас по западному образцу при отсутствии какого-либо собственного опыта в этой сфере, говорить о ее эффективности пока трудно. Но система создана, работает и развивается и уже сегодня в той или иной степени обеспечивает выполнение возложенной на нее задачи государственного регулирования. Кроме того, система регистрации прав на недвижимость в России во многом создается заново, и это позволяет учесть мировой опыт в данной области, используя наиболее рациональные, оптимальные достижения, отвечающие современным условиям развития общества, экономики и права и не повторяя тех ошибок, которые были допущены в странах с развитыми системами регистрации прав на недвижимость. Мировой опыт развития систем регистрации прав на недвижимость свидетельствует о том, что для обеспечения надежной защиты прав на недвижимость, предоставления гарантий инвесторам, а также охраны прав личности и самого государства необходимо создать именно формальную регистрационную систему. С точки зрения испанского ученого Фернандо П.М. Гонсалеса, при классификации мирового опыта в области регистрации прав на земельные участки и иную недвижимость можно «установить критерий для обоснованного выбора регистрационной системы: предпочтение отдается той, которая в большей степени устраняет неопределенность при наименьшей относительнося момент государственной регистрации его права в соответствии с п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ.

При купле-продаже недвижимости совершаются два регистрационных действия:

1) регистрация собственно сделки (договора) купли-продажи (с этого момента она признается заключенной);

2) регистрация перехода права к покупателю. Оба действия не обязательно совершаются одновременно, поскольку регистрация права собственности покупателя должна осуществляться после исполнения условий сделки, необходимых для перехода права



3.3 Cделки с недвижимостью, при которых происходит ограничение права собственности (аренда, ипотека)


Сделки без отчуждения:

- договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок не менее одного года;

- договоры о залоге недвижимости (ипотека). В такой последовательности в данном параграфе будет освещены особенности, возникающие при регистрации таких договоров.

Основной особенностью данных договоров является то, что на собственника недвижимого имущества накладывается ряд ограничений по распоряжению принадлежащем ему на праве собственности имуществом (например, при заключении договора аренды арендодатель не сможет уже свободно распоряжаться сданным в аренду имуществом [16, с.75], а при договоре ипотеки собственник недвижимого имущества (залогодатель) вообще без согласия залогодержателя не имеет право распоряжаться предметом залога).

Регистрация договора аренды недвижимости.

Согласно ч.2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Однако далее говорится «если иное не установлено законом». Как раз такое «иное» предусматривается ч.2 ст.651 ГК РФ, которая вводит правило, что регистрируются только договоры аренды  во-первых такой недвижимости как здания и сооружения, во-вторых - заключенные на срок в один год или на больший срок и в-третьих такой договор считается заключенным с момента его регистрации. Это правило действует и в отношении аренды нежилых помещений, что подтверждается Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» [13]. Как указано в п. 2 этого Информационного письма, принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Однако, отсутствие регистрации договора не влечет признание его недействительным. В этом случае он будет считаться незаключенным. Отсутствие регистрации сделки говорит о том, что в этом случае процесс заключения договора не завершен.

Если же договор аренды недвижимого имущества заключен после вступления Закона в силу, то арендодатель сначала должен зарегистрировать сначала свое право собственности, а только потом совершить сделку. Это подтверждается судебной практикой. ОАО «Бал» предъявило иск к OOO «Зодиак» о признании договора аренды столовой от 16.02.2000 сроком действия до 2002 г. недействительным по ст.168 ГК РФ. Иск был мотивирован тем, что спорная сделка совершена при отсутствии государственной регистрации права собственности истца на указанный объект. Требования истца удовлетворены т.к. в силу правил п.2 ст.6 и абз.З п.2 ст. 13 Закона заключение сделки аренды с недвижимым имуществом после введения данного Закона в действие возможно только при наличии ранее возникших прав на указанный объект в ЕГРП. При отсутствии таких документов нельзя считать арендодателя надлежащим, а значит сделка в силу ст. 168, 608 ГК РФ недействительна [17, с.61].

Что касается срока договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, то не совсем понятно, что делать, если такой договор заключен на неопределенный срок илены особенности, возникающие при регистрации таких договоров.

Основной особенностью данных договоров является то, что на собственника недвижимого имущества накладывается ряд ограничений по распоряжению принадлежащем ему на праве собственности имуществом (например, при заключении договора аренды арендодатель не сможет уже свободно распоряжаться сданным в аренду имуществом [16, с.75], а при договоре ипотеки собственник недвижимого имущества (залогодатель) вообще без согласия залогодержателя не имеет право распоряжаться предметом залога).

Регистрация договора аренды недвижимости.

Согласно ч.2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Однако далее говорится «если иное не установлено законом». Как раз такое «иное» предусматривается ч.2 ст.651 ГК РФ, которая вводит правило, что регистрируются только договоры аренды  во-первых такой недвижимости как здания и сооружения, во-вторых - заключенные на срок в один год или на больший срок и в-третьих такой договор считается заключенным с момента его регистрации. Это правило действует и в отношении аренды нежилых помещений, что подтверждается Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» [13]. Как указано в п. 2 этого Информационного письма, принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Однако, отсутствие регистрации договора не влечет признание его недействительным. В этом случае он будет считаться незаключенным. Отсутствие регистрации сделки говорит о том, что в этом случае процесс заключения договора не завершен.

Если же договор аренды недвижимого имущества заключен после вступления Закона в силу, то арендодатель сначала должен зарегистрировать сначала свое право собственности, а только потом совершить сделку. Это подтверждается судебной практикой. ОАО «Бал» предъявило иск к OOO «Зодиак» о признании договора аренды столовой от 16.02.2000 сроком действия до 2002 г. недействительным по ст.168 ГК РФ. Иск был мотивирован тем, что спорная сделка совершена при отсутствии государственной регистрации права собственности истца на указанный объект. Требования истца удовлетворены т.к. в силу правил п.2 ст.6 и абз.З п.2 ст. 13 Закона заключение сделки аренды с недвижимым имуществом после введения данного Закона в действие возможно только при наличии ранее возникших прав на указанный объект в ЕГРП. При отсутствии таких документов нельзя считать арендодателя надлежащим, а значит сделка в силу ст. 168, 608 ГК РФ недействительна [17, с.61].

Что касается срока договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, то не совсем понятно, что делать, если такой договор заключен на неопределенный срок или с пролонгацией этого договора.

Статья. 601 ГК РФ гласит, что договор аренды любого имущества, в том числе здания, сооружения или нежилого помещения, может быть заключен без указания его срока. В данном случае если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Поскольку п. 2 ст. 651 ГК РФ вводит обязательную государственную регистрацию для договоров аренды зданий, сооружений или нежилых помещений с определенным сроком аренды, равным одному году или более, естественным становится вывод, что договоры на неопределенный срок такой регистрации не подлежат. Вместе с тем нельзя не учитывать, что продолжительность аренды по договору, заключенному на неопределенный срок, может значительно превысить срок в один год и, следовательно, отсутствие государственной регистрации такого договора будет противоречить самой сущности регистрации, призванной обеспечить гласность соответствующих арендных отношений и их соответствие законодательству.

На первый взгляд проблема может быть решена, если посредством толкования норм п. 2 ст. 651 и п. 2 ст. 610 ГК РФ признать, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на неопределенный срок, должен быть зарегистрирован не позднее чем до истечения одного года с момента его заключения [48, с.12]. Однако при таком  истолковании  положений Гражданского кодекса необходимо будет ответить на вопрос, какие правовые последствия наступят, если договор не будет зарегистрирован в указанный срок: должен ли договор аренды признаваться незаключенным изначально или же он должен считаться прекратившимся.

Представляется, что признание договора аренды, заключенного на неопределенный срок, действующим до окончания первого года и при отсутствии государственной регистрации автоматически означает признание этого договора заключенным, несмотря на отсутствие регистрации. Следовательно, нет никаких правовых оснований для того, чтобы в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ считать такой договор незаключенным по той причине, что он не был зарегистрирован в дальнейшем. Гражданский кодекс не содержит также норм, позволяющих считать такой договор прекратившимся» если он не будет зарегистрирован.

Кроме того, нельзя забывать и о правиле п. 2 ст. 621 ГК РФ, согласно которому если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610). Данная норма сформулирована таким образом, что предполагает «автоматическое» возобновление договора аренды.

Наличие указанного правила не позволяет согласиться и с высказываемым мнением о том, что договор аренды здания, сооружения или нежилого помещения на неопределенный срок подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой он должен считаться незаключенным. Если возобновляемый договор необходимо зарегистрировать, его действие не может быть возобновлено немедленно по окончании первоначального срока аренды, поскольку регистрация договора требует определенного времени. Но и обратиться за регистрацией возобновленного договора до окончания первоначального срока аренды ни одна из сторон не вправе, так как возобновление договора происходит лишь после окончания этого срока и только при условии, что арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель против этого не возражает. Следовательно, до тех пор, пока срок договора не истечет и не наступит указанное условие, никто из сторон договора аренды не может знать, будет он возобновлен или нет, а значит, и не вправе обратиться за его регистрацией [49, с.24].

С учетом этих обстоятельств, а также принимая во внимание то, что каждая из сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе отказаться от него в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца, проще было бы решить данную проблему, признав, что договор аренды здания, сооружения  или  нежилого  помещения  на неопределенный срок не подлежит государственной регистрации. Для целей государственной регистрации соглашений об изменении срока договоров аренды нежилых помещений наибольший практический интерес представляют две ситуации. Первая возникает, когда заключенный сторонами договор аренды не подлежал государственной регистрации, ибо был заключен на срок менее года, но позже стороны увеличили срок договора и он составил более одного года. Вторая, когда заключенный сторонами договор подлежал регистрации и был зарегистрирован, а в дальнейшем стороны, заключив дополнительное соглашение, изменили (увеличили или уменьшили) срок аренды.

Но если в первом случае с точки здравого смысла кажется очевидным, что соглашение об увеличении срока аренды подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку в результате этого соглашения общий срок договора оказался равным одному году (или стал более одного года), то во втором случае необходимость регистрации соглашения об изменении срока зарегистрированного договора аренды не столь очевидна.

Регистрация договора ипотеки (залога недвижимости).

Согласно ч.2 ст. 334 ГК РФ залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. И в этой же статье устанавливается субсидиарное применение положений ГК РФ об ипотеке.

Государственная регистрация ипотеки проводится на всей территории РФ по установленной ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» системе записей об ипотеке на каждый объект недвижимости в ЕГРП [56, с.29].

При коллизиях приоритет над нормами закона о государственной регистрации имеет комментируемый Закон об ипотеке как вступивший в силу позднее и по смыслу п.5 ст.29 Закона о государственной регистрации.

Пункт 3 ст.339 ГК РФ гласит, что договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Ст.10 Закона об ипотеке также устанавливает необходимость государственной регистрации договора как необходимое условие его заключения. В главе IV Закона говорится о государственной регистрации ипотеки без указания объекта регистрации (сделка или обременение). Регистрация ипотеки осуществляется внесением записи по Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 (далее - Правила). В соответствии с п.п.47-49 Правил запись вносится в подраздел III, предназначенный для записей об ограничениях (обременениях), а именно в часть III - 2 (записи об ипотеке) с указанием срока и размера обязательства, обеспечиваемого залогом. Как установлено п.43 Правил, источником данных для записей об ограничениях служат подлежащие обязательной государственной регистрации договоры и иные документы, служащие основанием возникновения ограничений (обременении). Таким образом, при возникновении договорного залога речь идет о регистрации сделки. Наличие в Едином реестре записи об ипотеке указывает на регистрацию договора о залоге и одновременно на обременение прав залогодателя ипотекой [66, с.20-21].

Поскольку договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), то в силу п.1 ст.341 ГК РФ и п.1 ст. 11 Закона об ипотеке с момента государственной регистрации договора об ипотеке у залогодержателя возникает право залога. Необходимости двойной регистрации ипотеки как договора о залоге и права залога нет. Согласно п.77 Правил произведенная государственная регистрация сделки удостоверяется штампом регистрационной надписи на договоре об ипотеке с указанием даты и номера регистрации. П.73 Правил предусмотрено, что при регистрации ипотеки залогодержателю выдается свидетельство. Но согласно п.1 ст.14 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» свидетельством удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения и перехода права, а проведение государственной  регистрации  договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. В соответствии со ст.22 Закона об ипотеке удостоверение государственной регистрации ипотеки также осуществляется посредством регистрационной надписи на договоре. Если это предусмотрено договором об ипотеке, то права залогодержателя могут быть удостоверены надлежащим образом оформленной закладной. Поскольку регистрируется не право залога, а сделка - договор об ипотеке, регистрация ипотеки не может быть удостоверена свидетельством о государственной регистрации права [58, с.36-37]. Кроме того, как установлено п.1 ст.29 Закона о регистрации прав, с заявлением о регистрации ипотеки обращается залогодатель, но право залога возникает у залогодержателя, которому согласно Правилам выдается свидетельство. То есть, с заявлениями должны обратиться обе стороны. В этой части п.73 Правил следует признать противоречащим ст. 14, 29 Закона о регистрации прав и ст. 22 Закона об ипотеке. Таким образом, права залогодержателя удостоверяются договором об ипотеке со штампом надписи о государственной регистрации сделки либо закладной. Стороны также вправе получить выписку о регистрации ипотеки, которая выдается за плату, установленную для выдачи информации из Единого реестра [55, c.23].

Если в соответствии с требованиями п. З ст. 340 ГК РФ одновременно с ипотекой здания или сооружения по тому же договору закладывается земельный участок или его часть функционально обеспечивающая объект, то записи об ипотеке должны быть внесены  в оба раздела Единого  реестра, сформированные для земельного участка и для здания. Записи вносятся под одним регистрационным  номером, поскольку регистрируется одна сделка - один договор об ипотеке. Соответственно, плата за регистрацию взимается за регистрацию одной сделки (а не нескольких прав). Однако ст.11 Закона об ипотеке содержит правило, отличное от ст.341 ГК РФ: в случае возникновения обязательства, обеспечиваемого  ипотекой, позже заключения договора об ипотеке, право залога возникает с момента возникновения этого обязательства. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога. Из этого следует, что факт заключения и государственной регистрации договора об ипотеке не порождает обременения прав на недвижимость, если не возникло обеспечиваемое залогом основное обязательство. Например, договор займа является реальным договором и считается заключенным с момента передачи денег (ст.807 ГК РФ). Если заимодавец и заемщик подпишут договор займа, а затем нотариально удостоверят и зарегистрируют договор об ипотеке в обеспечение обязательств заемщика, то право залога и обременение имущества ипотекой возникнут с момента передачи денег заимодавцем, а не с момента государственной регистрации договора об ипотеке. В данном случае договор можно признать заключенным, но ипотеки как обременения не возникает. Исходя из того, что законодатель допускает возникновение ипотеки как обременения позже момента заключения договора об ипотеке, то получается, что при возникновении ипотеки в силу договора сначала регистрируется сделка - договор об ипотеке, а затем регистрируется непосредственно ипотека, при этом в соответствии с п.2 ст.20 Закона об ипотеке должен быть представлен документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства [62, с.47].

При «двойной» регистрации ипотеки - договора, а затем обременения   ипотекой возникает вопрос: какие права залогодержателя подтверждаются зарегистрированным договором об ипотеке? Получается, что правовые последствия регистрации договора об ипотеке зависят от действий сторон по основному обязательству: право залога по общему правилу возникает с момента регистрации договора о залоге, но если должник докажет, что его обязательство перед залогодержателем как кредитором не возникло, то запись о регистрации договора, равно как и регистрационный штамп на договоре не подтверждают существования ипотеки. Такая ситуация противоречит основному принципу государственной регистрации, закрепленному в п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав, принципу достоверности, согласно которому государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и сделки.

Очевидно, что после государственной регистрации договора об ипотеке залогодатель не может распорядиться переданным в залог имуществом без согласия залогодержателя, даже если не возникло основное обязательство, и имущество еще не обременено ипотекой. В этом смысле диспозитивная норма п.1 ст. 37 Закона об ипотеке - запрет распоряжения заложенным имуществом без согласия залогодержателя представляет собой определенное законом существенное условие договора об ипотеке, которое становится обязательным для залогодателя с момента государственной регистрации сделки, а не с момента государственной регистрации обременения ипотекой. Таким образом, регистрация только договора об ипотеке уже влечет ограничение права залогодателя, тем самым, обеспечивая интересы залогодержателя.

Таким образом, можно выделить два вида сделок без отчуждения:

- договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок не менее одного года;

- договоры о залоге недвижимости (ипотека). Основной особенностью данных договоров является то, что на собственника недвижимого имущества накладывается ряд ограничений по распоряжению принадлежащем ему на праве собственности имуществом (например, при заключении договора аренды арендодатель не сможет уже свободно распоряжаться сданным в аренду имуществом, а при договоре ипотеки собственник недвижимого имущества (залогодатель) вообще без согласия залогодержателя не имеет право распоряжаться предметом залога).


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Новое российское законодательство, принятое в осуществление задач экономической реформы, ввело в обиход понятие «недвижимое имущество» (недвижимость). Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Это определение недвижимости довольно явственно перекликается с определением, данным известным дореволюционным цивилистом Г.Ф. Шершеневичем, который отмечал, что «под именем недвижимости понимается, прежде всего, часть земной поверхности, и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и назначения вещи» [63, c.29].

В ст. 130 ГК РФ перечислены не все виды недвижимых вещей. Специальная ст. 132 ГК РФ относит к недвижимому имуществу предприятие как имущественный комплекс. Такого рода недвижимое имущество рассматривается в литературе как недвижимость по назначению.

Одним из важнейших элементов правового режима недвижимости является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Статья 131 ГК РФ включила основополагающие нормы о государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним и предусмотрела необходимость принятия по этому вопросу специального федерального закона - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», перечисляя в ст. 1 виды недвижимого имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, воспроизводит в основном ст. 130 ГК РФ, добавляя кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, жилые и нежилые помещения. При этом в данной статье не упоминаются такие объекты, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, а ст. 4 закона прямо исключает их из сферы своего действия.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Таким образом, регистрация выполняет не только доказательную, но и правоустанавливающую функцию, что чрезвычайно важно в условиях формирующегося имущественного оборота. До момента государственной регистрации перехода права собственности продавец и покупатель остаются связанными взятыми на себя по договору обязательствами. Ни одна из сторон не может произвольно отказаться от принятых обязательств без риска наступления для нее неблагоприятных последствий, предусмотренных в зако­не или договоре. В данном случае важным является вопрос о правовых гарантиях продавца в реализации его права на получение покупной цены по договору и покупателя в связи с приобретением им права собственности на недвижимость, являющуюся предметом данной сделки с недвижимостью.

В п. 3 статьи 131 ГК РФ впервые возникает проблема регистрации сделок в таком контексте: «Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершении надписи на документе, представленном на регистрацию». Это положение, как и другие нормы, содержащиеся в ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», как предполагается, не отвечают ясно на вопросы о том, в каких случаях требуется государственная регистрация сделок, какова ее юридическая природа, в каком соотношении находится регистрация прав на недвижимое имущество и регистрация сделок с ним.

Специальная ст. 164 ГК РФ, относящаяся к государственной регистрации сделок, лишь определяет, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Но ст. 131 ГК РФ, содержащая по этому вопросу только приведенное положение, не предусматривает ни случаи, ни порядок регистрации сделок.

Создание гражданского законодательства не привело, к сожалению, к созданию системы стабильного, внутренне непротиворечивого гражданского законодательства о недвижимости. Напротив, в этом законодательстве имеется немало пробелов и противоречий нормам ГК РФ, зачастую используются непродуманные юридические конструкции. Такое положение объясняется не только непрофессионализмом и некомпетентностью составителей соответствующих законопроектов, но и в ряде случаев вполне сознательным желанием вывести отношения, связанные с оборотом недвижимости, из-под действия принципов гражданского права.

ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» тоже не устанавливает, в каких случаях сделки подлежат регистрации, ибо он в соответствии с п. 6 ст. 131 ГК РФ определяет лишь порядок регистрации прав на недвижимое имущество, а также касается порядка регистрации сделок, не выходя по существу за пределы положения, сформулированного в п. 3 ст. 131 ГК РФ. Куда более четко решается аналогичный вопрос применительно к нотариальному удостоверению сделок, ибо в ст. 165 ГК РФ записано, что обязательное нотариальное удостоверение сделок требуется лишь в случаях, указанных в законе. Несмотря на отсутствие такой четкости относительно государственной регистрации сделок, можно сделать вывод, что регистрация сделок необходима также лишь в случаях, указанных в законе. Тем более что ГК РФ включает ряд статей, в которых прямо предусматривается необходимость регистрации сделок с недвижимостью (ст. 339, 558, 560, 574 и др.).

Анализ положений ГК РФ позволяет сделать вывод, что государственная регистрация сделок с недвижимостью введена вместо нотариального их удостоверения. Замена нотариального удостоверения на регистрацию сделок не всегда может быть безоговорочно оправдана. Помимо того, что регистрация сделки сложнее нотариального удостоверения, она не сопряжена с консультационными функциями, которые осуществляет нотариус. Отказ от обязательной нотариальной формы договора купли-продажи недвижимости означает, что стороны вынуждены либо составлять договор самостоятельно, либо обращаться за помощью к посредникам на рынке юридических услуг. В первом случае велика вероятность того, что до­говор будет составлен юридически неграмотно, например, в нем не будут должным образом учтены существенные условия договора и пр. В этом случае договор в соответствии со ст. 554, 555 ГК РФ считается незаключенным и в его регистрации будет отказано. Если же стороны обращаются за помощью к адвокату или другому посреднику, это может значительно увеличить их расходы на осуществление сделки. При этом нужно исходить из того, что адвокат, как правило, отстаивает интересы лишь одной из сторон сделки. По воле законодателя после введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» функции нотариусов по проверке материально-правовой стороны сделки перешли к органам юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В результате приватизации в России произошло выведение значительной части государственной собственности из-под непосредственного государственного управления, поэтому потребовалось создать эффективные механизмы для сохранения определенного государственного регулирования происходящих в экономике процессов. Так появилась система государственной регистрации недвижимого имущества, которая стала одним из сильных рычагов прямого воздействия на отношения действующих на рынке субъектов предпринимательской деятельности. В связи с тем, что система государственной регистрации недвижимости создана у нас по западному образцу при отсутствии какого-либо собственного опыта в этой сфере, говорить о ее эффективности пока трудно. Но система создана, работает и развивается и уже сегодня в той или иной степени обеспечивает выполнение возложенной на нее задачи государственного регулирования. Кроме того, система регистрации прав на недвижимость в России во многом создается заново, и это позволяет учесть мировой опыт в данной области, используя наиболее рациональные, оптимальные достижения, отвечающие современным условиям развития общества, экономики и права и не повторяя тех ошибок, которые были допущены в странах с развитыми системами регистрации прав на недвижимость. Мировой опыт развития систем регистрации прав на недвижимость свидетельствует о том, что для обеспечения надежной защиты прав на недвижимость, предоставления гарантий инвесторам, а также охраны прав личности и самого государства необходимо создать именно формальную регистрационную систему. С точки зрения испанского ученого Фернандо П.М. Гонсалеса, при классификации мирового опыта в области регистрации прав на земельные участки и иную недвижимость можно «установить критерий для обоснованного выбора регистрационной системы: предпочтение отдается той, которая в большей степени устраняет неопределенность при наименьшей относительной стоимости. Той, которая при меньшей или равной относительной стоимости предоставляет больше информации и лучшего качества, вследствие чего способствует снижению стоимости информации и, в конечном счете, сделки. В итоге - той, которая при равной стоимости производит наиболее мощный эффект» [37, с.43]. Несмотря на все продвижения в определении и правовом регулировании объектов недвижимого имущества на сегодняшний день все еще существует множество проблем. Безусловно, не все вопросы в сфере недвижимого имущества урегулированы законодательством. Одной из таких проблем остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно. Речь, в частности, может идти о статуях весом в несколько тонн, не скрепленных фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках. К тому же воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты вообще не имеют связи с земной поверхностью и относятся к объектам недвижимости только в связи с необходимостью их государственной регистрации и особой социальной значимостью данных объектов в гражданском обороте.

Согласно ст. 132 ГК предприятие, будучи имущественным комплексом, признается объектом недвижимости. В то же время в данный имущественный комплекс включаются все виды имущества, предназначенные для его деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, продукцию, работы и услуги. Таким образом, в отношении движимых вещей и прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, законодательством устанавливается правовой режим недвижимости, что в дальнейшем может создать определенные сложности при заключении и оформлении сделок с предприятиями (как имущественными комплексами), включающими в себя, например, объекты интеллектуальной собственности. К разряду недвижимых законом также отнесены и многолетние насаждения. Однако, по мнению практиков, рассмотрение любых многолетних насаждений в качестве недвижимости просто абсурдно. Ведь при этом возникают вполне справедливые вопросы, касающиеся оборота данного объекта: кто будет осуществлять регистрацию сделок с многолетними насаждениями, что может служить в качестве правоустанавливающего документа на данный объект и ряд других.

Недвижимость ввиду ее особой ценности зачастую оказывается объектом уголовных, финансовых, административных правонарушений. С помощью государственной регистрации государство решает важнейшую задачу, - обеспечивает правопорядок в имущественном обороте на рынке недвижимости как существеннейшей части экономики страны.

Как представляется, доверие к правовой и экономической системе страны во многом зависит от прозрачности рынка недвижимости, возможности быстрого получения достоверной информации, в том числе о недвижимости и правах на нее. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним - важнейший информационный ресурс государства.

Очевидно, что совершенствование правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом, возможно лишь в рамках единой концепции развития законодательства, которая признавалась бы в силу ее авторитета и разумности всеми участниками законотворческого процесса и правоприменения.


Список использованных источников


1. Конституция Российской федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. - 1993. - 25 декабря.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Федеральный закон от 30.11.1994 г. №51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1994. - №32. - С. 23-194.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Федеральный закон от 26.01.1996 г. №14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1996. - №5. - С. 152-298.

4. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. №138-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - №31. - С.38-86.

5. Земельный кодекс РФ от 28.09.2001. // Российская газета. - 2001. – 30 октября.

6. Водный кодекс РФ от 16.11.1995 г. // Собрание законодательства РФ. – 1995. - №47. – С. 162-182.

7. Лесной кодекс РФ от 29.01.1997 г. // Собрание законодательства РФ. – 1997. - №5. – 216-234.

8. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ. // Собрание законодательства РФ. - 2005. - №1. - С. 114-142.

9. Федеральный Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. // Собрание законодательства РФ. – 1997. - №30. – С. 216-223.

10.   Федеральный Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. // Собрание законодательства РФ. – 1998. - №29. – С. 85-91.

11.   Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости // Информационное Письмо ВАС РФ. - 1997. - №21. – С. 21-42.

12.   Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Информационное Письмо ВАС РФ. - 2001. - №59. – С. 48-72.

13.   Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник Высшего арбитражного суда РФ. –2000. - №7. – С. 271-273.

14.   Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Нотариус. – 2005. - № 3. – С. 22-25.

15.   Аксюк И. В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность. - СПб.: Владос, 1998. – 217 с.

16. Аккуратов И.Б., Коршунов Н.Ф., Хорев А.А. К вопросу об ограничениях и обременениях права собственности // Государство и право. – 2000. - № 10. - С. 71-76.

17.   Апряткина Г.М. Реализация ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Особенности совершения сделок с недвижимостью // Арбитражная практика. – 2004. - № 9. - С. 59-65.

18.   Базусов С.И., Зайцева Т. О некоторых вопросах возникающих в практике применения РФ. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Бюллетень нотариальной практики. - 2004. - №1. - С. 21-24.

19.   Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью // Российская юстиция. - 2006. - №4. - С. 40-46.

20.   Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство. - 1999. - №7. - С. 72-78.

21.   Болтанова Е.С. Понятие и правовой режим недвижимости // Журнал российского права. – 2005. - №5/6. - С. 72-74.

22.   Брагинский М.П. Договор продажи недвижимости // Бюллетень нотариальной практики. – 2005. - №2. - С. 37-41.

23.   Волков С.В., Булычев В.В. Право собственности на объекты недвижимости как вновь созданную вещь: теория и практика // Законодательство. – 2003. - № 5. – С. 9-17.

24.   Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. - М.: Статут, 1999. – 274 с.

25.   Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. - М.: Юрист, 2004. – 189 с.

26.   Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовое регулирование. - М.: «Ось-89», 2004. – 283 c.

27.   Головин Ю. Т. Земля как предмет залога в России // Российская юстиция. – 2004. - №9. - С. 64-67.

28.   Гонгало Б. М. Государственная регистрация недвижимости и нотариат // Нотариальный вестник. – 2005. - №1. – С. 25-28.

29.   Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. – 2005. - №5. - С. 61-68.

30.   Гражданское право. Учебник. Часть 1 / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. - М.: Теис, 2005. - 552 с.

31.   Гражданское право. Часть первая. Учебник / Под ред. А.Г. Калпина, А.П. Масляева. - М.: Юрист, 2003. - 472 с.

32.   Гражданское право. Учебник для вузов. Часть первая / Под ред. Т.И. Илла­рионовой, Б.М. Гонгало, В.А. Плетнева. - М.: НОРМА - ИНФРА-М, 2003. - 464 с.

33.   Гражданское право: В 2 т. Том 1: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. - М.: Бек, 2004. - 816 с.

34.   Гражданское право России. Учебник. Часть первая / Под ред. 3. И. Цыбуленко. - М.: Юристъ, 2002. - 459 с.

35. Гришаев С. П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование). – М.: Бек, 2000. - 259 с.

36.   Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. - М.: Бек, 1997. – 327 с.

37.   Жирков В. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью // Хозяйство и право – 2004. - №6. - С. 41-45.

38.   Завьялов А.А. Некоторые вопросы регистрации прав на недвижимое имущество // Правовое регулирование рынка недвижимости. – 2003. - №4(5). - С. 31-34.

39.   Закройщикова Д.П. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества // Российская юстиция. – 1999. - №12. - С. 72-75.

40.   Кисликова М.А. Особенности правового регулирования оборота жилой недвижимости // Современное право. – 2005. – №10. – С. 2-5.

41.   Кичихин А.А. Сделки с недвижимым имуществом // Закон. – 1999. - №5. - С. 51-59.

42.   Комментарий к Федеральному Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. Ю.Г. Жарикова. - М.: Издательская группа Норма-Инфра-М, 2003. – 96 с.

43.   Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. - М.: Статут, 2000. – 263 с.

44. Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. - М.: Статут, 2000. – 251 с.

45.   Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция. – 2005. - №10. - С. 75-79.

46. Латычев А.Н. Недвижимости как объект вещных прав // Гражданин и право. – 2004. - № 6. – С. 56-59.

47.   Макаров Г.Б. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере // Хозяйство и право. – 2005. - №3. - С. 39-43.

48.   Маковская А.П. Анализ некоторых поправок к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Хозяйство и право. – 2005. - №9. – С. 9-13.

49.   Матинков А., Михольская В. Регистрация недвижимости: разрешение арбитражными судами споров, возникающих из административных отношений // Юрист. – 2004. - №9. - С. 21-25.

50.   Мартысюк Е., Половников А. Недвижимое имущество: проблемы госрегистрации // Арбитражная практика. - 2004.- №1. – С. 23-29.

51.   Масевич М.В. Обзор действующего законодательства о недвижимости // Право и экономика. – 2004. - №1. - С. 58-64.

52.   Мищенко Г.Ю. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и гражданское законодательство // Хозяйство и право. –2004. - №10. - С. 71-76.

53.   Новак Д. Новое в законодательном регулировании государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Право и экономика. – 2003. - №10. – С. 9-12.

54.   Орлова Д.М. Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция. – 2005. - № 11. - С. 23-27.

55.   Павлов П. Н. О документах, удостоверяющих государственную регистрацию прав на земельные участки и иное недвижимое имущество // Правовое регулирование рынка недвижимости. – 2004. - №1. – С. 20-24.

56.   Павлодский Л.Е. Залог недвижимого имущества (ипотека) // Юрист. – 2005. - №15. - С. 26-30.

57.   Пискунов М.Г. О неделимости недвижимых вещей // Бюллетень Министерства юстиции РФ. – 2003. - №5. – С. 21-29.

58.   Пискунов М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Правовое регулирование рынка недвижимости. – 1999. - №1. - С. 34-39.

59.   Постатейный комментарий к Федеральному Закону «О государственной регистрации прав недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Спарк, 1999. – 218.

60.   Регистрация прав на недвижимость. Сборник Российского института государственных регистраторов прав при Минюсте РФ / Под ред. А.Р. Кирсанова. - М.: Юрист, 2005. – 324 с.

61.   Репин В. С. Комментарий к Основам законодательства РФ о нотариате. - М.: Инфра-М-Норма, 1998. – 237.

62.   Романов О. В. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. – 2004. - №7/8. - С. 46-50.

63.   Сыродоев Н.А. Земля как объект гражданского оборота // Государство и право. – 2003. - № 8. – С. 27-30.

64.   Сборник нормативных актов по государственной регистрации / Под ред. В.П. Лагушкина. – Ульяновск: УлГУ. - 2003. – 83 с.

65.   Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости, регистрация аренды. Образцы документов. - М.: Юрайт, 2005. – 185 с.

66.   Цыбуленко 3. Залог отдельных видов недвижимого имущества // Российская юстиция. – 2000. - №1. - С. 18-25.

67.   Цыбуленко 3. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. – 1998. - №2. - С. 72-80.

68.   Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. – 2004. - №11. – С. 8-11.

69.Архив Ленинского районного суда г. Ульяновска за 2002 г. Дело № 2 – 2186/02, л. д. 49.