Тема: Договор аренды нежилого помещения

  • Вид работы: Диплом
  • Предмет: Основы права

ОГЛАВЛЕНИЕ


Введение

Глава 1. Правовая природа договора аренды нежилого помещения

.1 Становление и развитие арендных правоотношений в РФ

.2 Правовая регламентация договора аренды нежилого помещения

Глава 2. Общая характеристика договора аренды нежилого помещения

.1 Понятие договора аренды нежилого помещения

.2 Элементы договора аренды нежилого помещения

.3 Форма и государственная регистрация договора аренды

.4 Здания, сооружения и предприятия как предмет договора аренды

.5 Особенности расторжения договора аренды зданий, сооружений и предприятий

2.6 Актуальные вопросы практики применения договора аренды нежилого помещения

Заключение

Библиографический список



ВВЕДЕНИЕ


Договор аренды нежилого помещения традиционно занимает одно из ведущих мест в общем объеме сделок с нежилыми помещениями. Однако, несмотря на распространенность данного вида сделок, можно отметить, что в российском гражданском законодательстве им уделяется недостаточно внимания, имеются пробелы в регулировании данных видов сделок.

Актуальность темы дипломного исследования заключается в том, что в настоящее время договор аренды нежилого помещения является одним из самых используемых договоров. Нежилые помещения используются юридическими лицами и гражданами в разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений и т.д. Они пользуются стабильно высоким спросом, и сделки с ними занимают важное место в современном гражданском обороте.

Степень научной разработанности рассматриваемой темы довольно обширна. Вопросы правового регулирования договора аренды нежилого помещения часто являются предметом дискуссий среди ученых и законодателей, поэтому по выбранной теме имеется довольно обширный теоретический и практический материал.

Отдельные вопросы данной проблемы в гражданско-правовой литературе подвергались анализу в диссертациях, монографиях, научных публикациях и учебной литературе. Среди ученых, уделивших особое внимание различным аспектам аренды можно назвать Л.В. Абрамова, Г.Д. Алексеева, A.M. Анфимова, И.Д. Беляева, М.И. Брагинского, М.В. Васильеву, М.Ф. Владимирского-Буданова, В.В. Витрянского, В.Д. Газмана, Г. Дернбурга, Л. Дюги, Б. Завидова, О.С. Иоффе, А.В. Кашанина, Л.А. Лунца, Д.И. Мейера, К.А. Неволина, Л.А. Новоселовой, К. Победоносцева, И.А. Покровского, В.К. Пугинского, А.Д. Рудокваса, Д.Я. Самоквасова, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова, В.П. Хохлова, Г.Ф. Шершеневича, Я.Н. Щапова И.И. Яковкина, В.Ф. Яковлева и др.

Особо следует отметить фундаментальное исследование В.В. Витрянского и М.И. Брагинского «Договорное право», где произведено подробное научно-практическое исследование гражданско-правовых договоров, направленных на передачу имущества, в частности, договора аренды.

Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, регламентирующих договор аренды, труды российских ученых в этой области, а также существующая договорная и правоприменительная практика.

В качестве объекта исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменением, прекращением договора аренды нежилого помещения.

Целью настоящей дипломной работы является исследование теоретических и прикладных аспектов договора аренды нежилого помещения с учетом законодательства и правоприменительной практики.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

.проанализировать правовую природу договора аренды нежилого помещения;

2.исследовать понятие и определить источники правового регулирования договора аренды нежилого помещения;

.рассмотреть права и обязанности, возникающие из договора аренды нежилого помещения;

.исследовать особенности изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения;

5.рассмотреть понятие аренды зданий и сооружений как составной части аренды нежилых помещений;

6.рассмотреть особенности заключения договора аренды, форму и государственную регистрацию;

7.рассмотреть актуальные вопросы аренды нежилого помещения.

Методологическую основу исследования составили диалектический метод познания, методы формальной логики, а также историко-правовой, системно-структурный, сравнительно-правовой методы.

Теоретическую основу настоящего дипломного исследования составили: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др. Практика применения договора аренды нежилого помещения отражена в информационных письмах и постановлениях Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ. При проведении исследования, были использованы материалы правоприменительной практики, в том числе собранные во время прохождения преддипломной практики.

Работа состоит из введения, двух глав, объединяющих восемь параграфов, заключения и библиографического списка. В первой главе рассматривается становление и развитие арендных правоотношений в РФ, правовая регламентация договора аренды нежилого помещения, во второй главе - дается понятие договора аренды, исследуются права и обязанности сторон договора аренды нежилого помещения, порядок заключения, изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения, а также практика применения договора аренды нежилого помещения.



Глава 1. Правовая природа договора аренды нежилого помещения


.1 Становление и развитие арендных правоотношений в РФ


Одним из классических договоров является договор аренды, история которого насчитывает тысячелетия. Впервые, в актах Древнего Египта и Вавилона небольшими фрагментами упоминается аренда.

Аренда земли была широко развита в Вавилоне. О широком распространении этой формы землепользования говорит значительное количество сохранившихся деловых документов по этим вопросам.

Аренда оформлялась в виде договора, который заключался по определенным правилам. В этом документе оговаривались следующие моменты: объект аренды, сумма, место и время внесения платы за использование надела, а также назывались свидетели и фиксировалась дата заключения сделки. В аренду сдавались земли царского фонда.

Плата собственнику надела за эксплуатацию земли обычно составляла одну треть урожая с зернового участка. Половина урожая взималась в тех случаях, когда владелец обязывался сам принимать участие в полевых работах или брал на себя определенную часть расходов. Сдавая в аренду сад, приносящий куда большую прибыль, хозяин вправе был претендовать на две трети урожая. Учитывая высокую плодородность земель в бассейне Тигра и Евфрата, можно утверждать, что арендная плата не была грабительской.

Арендная плата являлась обязательством арендатора перед владельцем земли. В случае недобросовестной работы арендатора арендная плата рассчитывалась в соответствии со средней урожайностью соседних сельскохозяйственных угодий.

Арендный договор заключался на один-два года. Сроком на три года сдавались целинные земли. Причем плата за пользование наделом в таких условиях взималась только на третий год. Если участок арендовался под будущий сад, то узаконенные 50 % урожая выплачивались лишь на пятый, последний год аренды.

О широком распространении арендных отношений в Древневавилонском царстве говорят известные случаи субаренды, когда крупные арендаторы сдавали свои наделы для работы на них более мелким земледельцам.

В Римском праве у договора аренды была более современная форма, где он существовал в виде договора найма вещей (locatio-conductiorerum). Характерной чертой римского подхода являлось то, что смена собственника предмета или вещи влекла расторжение договора аренды.

В римском праве существовало три различных вида найма:

.наем вещей (locatio - conductiorerum);

2.наем услуг (locatio - conductiooperarum);

3.наем работы, или подряд (locatio - conductiooperis).

Общее заключалось в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя - уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.

По договору найма вещей (locatio - conductiorerum) одна сторона (наймодатель - locator) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю - conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.

Внаем могли передаваться как недвижимые, так и движимые вещи, вернее те из них, которые относились к числу непотребляемых, поскольку иначе наниматель не мог бы исполнить свою обязанность возвратить по окончании срока найма именно ту вещь, которая была получена им по договору. Признавалась римским правом и возможность поднайма вещи. Предметом договора найма выступали также так называемые нетелесные вещи (resincorporales), т.е. имущественные права, например, узуфрукт. Допускалась возможность передачи вещи внаем на неопределенный срок. В этом случае договор найма мог быть прекращен по заявлению каждой из сторон в любое время.

Основная обязанность наймодателя заключалась в предоставлении нанимателю в пользование вещи, однако указанная обязанность не исчерпывалась однократной передачей вещи нанимателю: наймодатель был обязан в течение всего срока найма обеспечивать нанимателю возможность нормального и соответствующего договору использования вещи. В этих целях наймодатель должен был производить необходимый ремонт отданной внаем вещи для поддержания ее в надлежащем состоянии в течение всего срока договора, принимать меры к устранению препятствий в пользовании переданной внаем вещи, чинимых со стороны третьих лиц, и т.п.

На наймодателя возлагалась ответственность за недостатки переданной внаем вещи: в тех случаях, когда вещь оказывалась непригодной для использования ее по тому назначению, какое имелось в виду договором, наймодатель возмещал нанимателю причиненные убытки в размере, компенсирующем весь интерес нанимателя.

Основная обязанность нанимателя - внесение платы за пользование вещью пропорционально времени такого пользования. По общему правилу наемная плата вносилась нанимателем по истечении известных промежутков времени (postnumerando), а при наличии на то специального соглашения сторон наемная плата могла вноситься вперед (praenumerando).

Римское право последовательно исходило из обязательственно - правовой природы договора найма вещи. Хорошо известные современному гражданскому праву вещно - правовые элементы договора имущественного найма: право следования и вещно - правовая защита нанимателя как титульного владельца - в римском праве отсутствовали. Это выражалось, в частности, в том, что в случае отчуждения наймодателем вещи, находящейся у нанимателя, до истечения срока найма иному лицу новый собственник не был связан договором найма. Факт отчуждения наймодателем сданной внаем вещи сам по себе не прекращал действия договора найма: наймодатель нес ответственность перед нанимателем за неисполнение обязанности по обеспечению использования нанимателем нанятой им вещи. Однако с этого момента наниматель мог осуществлять пользование вещью только при условии согласия на то ее нового собственника.

Договор найма вещи прекращался истечением его срока. Однако в случае продолжения фактического пользования вещью со стороны нанимателя при отсутствии возражений наймодателя договор найма считался возобновленным по молчаливому согласию сторон. Основанием прекращения договора найма могли служить также нарушения сторонами его условий. Договор найма мог быть прекращен и в том случае, если переданная нанимателю вещь оказывалась необходимой для личных надобностей наймодателя.

Гражданское право европейских государств, входящих в семью континентального права, восприняло основные черты и признаки договора имущественного найма, присущие римскому праву. По этой причине договор имущественного найма по законодательству различных государств сохраняет свою неизменную суть: по этому договору одна сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю или арендатору) определенное имущество во временное пользование за установленное вознаграждение. Объектом договора имущественного найма (аренды) может служить любая непотребляемая движимая или недвижимая вещь. По законодательству различных государств договор имущественного найма (аренды) является двусторонним, возмездным, консенсуальным.

Законодательство отдельных государств (например, Швейцарии и ФРГ) рассматривает договор аренды как разновидность договора имущественного найма.

Некоторые особенности присущи договору имущественного найма в англо-американском праве: в зависимости от объекта найма там различают договор найма недвижимости (lease) и наем движимого имущества (hire). Причем при найме недвижимости у нанимателя возникает ограниченное вещное право, в то время как отношения, связанные с наймом движимых вещей, рассматриваются в качестве обязательственно - правовых. Несмотря на то что в странах англо-американского права действуют нормы прецедентного права, применительно к договору имущественного найма изданы многочисленные специальные правовые акты, составляющие обширное законодательство, регулирующее использование путем найма сельскохозяйственных земель, промышленных и торговых помещений, технологического оборудования и т.п. А в договорной практике широкое распространение получили различные типовые формы договоров найма, разработанные для разных видов имущества.

Российскому праву договор аренды был известен еще со времен «Русской правды». Но в тот период и немного позднее различия между арендой и близкими понятиями были не вполне отчетливы. Современный вид договор аренды приобрёл лишь в Своде законов Российской Империи. Законодательные акты, которые заключались позднее, только частично смогли его дополнить. В советские годы роль аренды была нестабильной: уровень использования уменьшался в 30-40-е годы, или же возрастал (1928-29 годы и после 1985-ого года).

Договор найма (аренды) изучался русским правоведом XIX в., Д.И. Мейером, доктором, профессором Казанского университета. Законодательство того периода считало, что внаем могли передаваться только непотребляемые вещи. «Не всякая вещь может быть отдана внаем, потому что не всякая допускает пользование без повреждения ее существа».

В советском гражданском праве, код нормы о договоре имущественного найма были включены в кодифицированные акты,а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора. Развитие законодательства в этот период шло по пути некоторого ограничения круга объектов имущественного найма, сокращения и дифференциации сроков найма, увеличения числа специальных правил, предназначенных для регулирования отношений найма с участием так называемых социалистических организаций или связанных с передачей внаем государственного имущества.

Определение понятия договора имущественного найма оставалось практически неизменным. Договором имущественного найма признавался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (ст. 275 ГК 1964 г.).

По сравнению с дореволюционным законодательством в договоре имущественного найма четко просматриваются отдельные элементы вещно-правовых отношений, а наниматель являлся титульным владельцем. Передаваемое внаем имущество обременяется правом нанимателя, которое приобретает значение права следования, характерное для вещно-правовых отношений. В данный период действует без всяких оговорок правило, согласно которому при переходе права собственности на имущество от наймодателя к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника (ст. 288 ГК 1964 г.).

В советский период существовали ограничения отношений имущественного найма по субъектному составу. В качестве наймодателей и нанимателей по-прежнему могли выступать и граждане, и организации. Однако законодательством специально предусматривалось, что социалистические организации вправе сдавать внаем только временно неиспользуемые здания, сооружения, производственные и иные помещения, оборудование и транспортные средства. Кроме того, систематическая сдача имущества внаем организациями допускалась лишь при условии, что совершение таких сделок входит в их уставную деятельность. Граждане не могли систематически выступать в качестве наймодателей по иной причине: считалось, что в этом случае договор имущественного найма используется для извлечения постоянных доходов.

Еще одной тенденцией правового регулирования отношений аренды в советский период было уменьшение значения норм имущественного найма, содержащихся в Гражданском кодексе, путем издания многочисленных подзаконных нормативных актов.

Кардинальные изменения в политической, социально-экономической и культурной жизни нашей страны в конце 80 - 90-х гг. обусловили пересмотр существовавших правовых отношений в обществе, в том числе и в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование и владение. Арендные отношения преобразованиями были затронуты в первую очередь.

Актом, предусматривающим использование договора аренды в имущественных целях, стал Указ Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 года «Об аренде и арендных отношениях в СССР».

ноября 1989г. были приняты Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде. Расширялись возможности использования договора аренды в его традиционном понимании, и наряду с этим регламентировались отношения, связанные с созданием и деятельностью арендных предприятий, причем решению второй задачи уделялось особое внимание.

С 1992 года начался процесс приватизации государственных и муниципальных предприятий с созданием на их основе акционерных и иных хозяйственных обществ. Законодательство о приватизации предусматривало в качестве одной из ее форм преобразование в акционерные общества и арендных предприятий. Таким образом, применение договора аренды предприятий в качестве способа разгосударствления экономики постепенно исчезло.

Завершающим этапом разработки развернутого законодательства об аренде стало принятие части второй Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, договор аренды имеет давнюю историю развития, первые упоминания о нем встречаются в древнем Вавилоне, а четкое нормативное регулирование, заложившую основу современного, было проведено в римском праве.

В советском гражданском праве, нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора. Развитие законодательства в этот период шло по пути некоторого ограничения круга объектов имущественного найма, сокращения и дифференциации сроков найма, увеличения числа специальных правил, предназначенных для регулирования отношений найма с участием так называемых социалистических организаций или связанных с передачей внаем государственного имущества. С принятием ГК РФ 1996 г. договор аренды получил широкую правовую регламентацию, основанную на взаимном урегулировании прав сторон арендных правоотношений.

В конце XX века договор аренды широко использовался как один из способов, позволяющих усилить самостоятельность хозяйствующих субъектов. В правоприменительной практике договор аренды в настоящее время стал одним из самых распространенных. Среди разновидностей данного договора преобладает аренда имущества, в частности, аренда зданий, сооружений, нежилых помещений, предприятий, которые в большинстве случаев используются фирмами в качестве офисных центров, рабочей и производственной площади.


.2 Правовая регламентация договора аренды нежилого помещения


С давних времен такое распоряжение имуществом, код как сдача его в аренду, представляло определенный интерес, код поскольку служило способом извлечения выгоды из этого имущества. Договор аренды является одним из классических и популярнейших договоров в гражданском праве. Одним из самых простых и эффективных способов получения дохода, код с точки зрения арендодателя, является аренда. Не имея достаточных денежных средств для приобретения имущества в собственность, код арендатор имеет возможность пользоваться чужим имуществом, при этом он не несет риска случайной гибели или порчи этого имущества, но, как титульный владелец, обладает абсолютной защитой своих прав. Плоды, продукция, код доходы, полученные арендатором в результате пользования арендованным имуществом, код являются его собственностью. В настоящее время договор аренды нежилых помещений занимает одно из основных мест в области предпринимательской деятельности.

Одна из ключевых проблем заключается в том, что Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) не регулирует правовой статус нежилых помещений как самостоятельных объектов гражданских прав. Нет единства мнений среди ученых по вопросу соответствия нежилых помещений, а тем более их частей, код перечисленным в ГК РФ признакам недвижимости. Помимо общего указания на то, код что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п.3 ст. 288), ни в ст.130 ГК РФ, где дается определение недвижимости, ни в главах, код посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается.

Одна из проблем в правовом режиме нежилых помещений возникает в следствии недостаточно полного и точного определения понятийного аппарата в данной сфере. В этой связи, код необходимо закрепить в ГК РФ понятия «здания», «сооружения» и «нежилые помещения». Аренда нежилых помещений - один из часто встречающихся видов договоров аренды недвижимого имущества. В связи с отсутствием самостоятельного правового регулирования данного договора его стороны, как показывает практика, код применяют нормы об аренде зданий и сооружений.

Чтобы правило поведения стало юридической нормой, оно должно быть облечено в конкретную правовую форму. Государство методом производства правотворческой деятельности, закрепляет в нормативных актах обязательные правила поведения, являющиеся обязательными для исполнения. Непосредственно эти правила и считаются источниками права - внешние формы выражения и закрепления правил поведения общественного характера.

Источники правового регулирования аренды объектов недвижимости - это нормативно-правовые акты, регулирующие договор аренды недвижимости и его разновидности: аренды зданий и сооружений, аренды земельных участков и т.п.

Первым и главным источником права является Конституция Российской Федерации. Она обладает высшей юридической силой по отношению к другим источникам (п.1 ст.15).

Следующим источником правового регулирования отношений аренды недвижимости является Гражданский кодекс РФ. Он является кодифицированным актом для Российской Федерации.

В главе 34 ГК РФ закреплены общие положения о договоре аренды. Так, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п.1 ст.606 ГК РФ).

В то же время общие нормы об аренде, содержащиеся в §1 гл.34, применяются к регулированию всех видов аренды, поскольку иное не предусмотрено специальными нормами, содержащимися в §2-6 гл.34 ГК РФ.

Кроме ГК РФ правила об отдельных видах договоров аренды или об аренде отдельных видов имущества содержатся в иных законах.

Так, к договору аренды имущества, предусматривающему в последующем переход права собственности на это имущество к арендатору, применяются правила о купле-продаже, но только те из них, которые регламентируют форму договора (п.3 ст.609 ГК РФ).

Ст.22 ЗК РФ регулирует особенности аренды земельных участков. Однако нормы ГК РФ преобладают над ЗК РФ поскольку при разрешении споров, затрагивающих правомочности сдачи в аренду земельных участков, приоритетными должны считаться нормы гражданского законодательства.

В последнее время принят ряд концептуальных актов в области аренды объектов недвижимости.

Так, следует назвать Градостроительный кодекс РФ, кот Лесной кодекс РФ, Федеральный Закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и другие.

Эти акты сопровождаются обширными комментариями, в результате чего появилось большое количество новаций в законодательстве о недвижимости.

Среди федеральных законов об аренде недвижимости следует назвать Закон о недрах, Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и др.

В систему источников правового регулирования аренды недвижимости входят и подзаконные акты. Среди них следует назвать нормативные указы Президента Российской Федерации, например, Указ Президента РФ «О распределении средств, поступающих от продажи гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной собственности, или права из аренды».

Среди нормативных актов, код регулирующих арендные отношения в области недвижимости, код важное место занимают постановления Правительства РФ, например, Постановление Правительства РФ «Об утверждении Положения об аренде участков лесного фонда».

Таким образом, некоторые вопросы сделок, договорных отношений и экономического (гражданского) оборота регулируются нормами федеральных законов, код указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ (в соответствии со ст.3 ГК РФ эти акты именуются иными правовыми актами).

Также существуют и другие, касающиеся заключения, исполнения и прекращения сделок, и они могут определяться актами министерств и ведомств.

Источниками регулирования отношений, возникающих из сделок, следует признать также общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации, которые являются в соответствии с Конституцией Российской Федерации, составной частью правовой системы РФ и применяются приоритетно (ст.7 ГК РФ).

Если нормы гражданского законодательства не устанавливают определенного поведения, стороны могут руководствоваться в своей деятельности обычаями делового оборота (ст.5 ГК РФ).

Кроме того, код применяются нормы закона по аналогии или (при отсутствии аналогичных норм) должны исходить из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (ст.6 ГК РФ).

Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды, именуемый также имущественным наймом является традиционным институтом гражданского права, который был известен еще римскому праву. Возникновение этого института предопределено стремлением участников гражданского оборота наиболее полно и рационально использовать имущество. Источниками правового регулирования аренды объектов недвижимости являются нормативно-правовые акты, регулирующие договор аренды недвижимости и его разновидности: аренды зданий и сооружений, аренды земельных участков и т.п. Основными из них являются Конституция РФ, ГК РФ, ЗК РФ и др.



Глава 2. Общая характеристика договора аренды нежилого помещения


.1 Понятие договора аренды нежилого помещения


Договор аренды относится к группе договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею.

Аренда (от лат. arrendare - отдавать внаем) - предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях, за плату. В российском гражданском праве понятия аренда и имущественный найм выступают синонимами.

Легальное понятие договора аренды дается законодателем в ст.606 ГК РФ: - это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.

Недвижимое имущество является одним из наиболее распространенных объектов договора аренды. Аренда недвижимого имущества отличается особым правовым режимом.

В ГК РФ отдельно выделены специальные правила передачи в аренду лишь отдельных видов недвижимости (зданий, сооружений и предприятий), всякая другая недвижимость в аренде подчиняется, таким образом, общим положениям об аренде (§I Главы 34 ГК РФ). Это было сделано ввиду специфики указанных объектов недвижимости, требующей особого правового регулирования. Но, необходимо отметить, что при купле-продаже недвижимости предусмотрены специальные правила §7 Главы 30 ГК РФ, касающейся продажи всей недвижимости «Продажа недвижимости» (кроме предприятий в §8 «Продажа предприятия»).

Некоторые авторы считают, что нежилые помещения объединены под общим значением "здание". Понятия "здание" и "помещение" не равнозначны. В толковом словаре русского языка помещение определяется как внутренность здания. Существует и иное определение помещения как "единицы комплекса недвижимого имущества, выделенной в натуре и предназначенной для самостоятельного использования для жилых и нежилых целей".

Из приведенных определений можно сделать вывод, что здание и помещение относятся друг к другу как форма и содержание. "Во взаимоотношении содержания и формы содержание представляет подвижную, динамичную сторону целого, а форма охватывает систему устойчивых связей предмета". Действительно, здание состоит из множества помещений, но по своей сути оно нечто большее, не ограниченное простой совокупностью этих помещений, здание - это системный "организм". В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным. Таким образом, определение помещения как простой части здания и применение к нему норм об аренде зданий и сооружения невозможно.

Договор аренды нежилых помещений получил широкое распространение в гражданско-правовых отношениях. В настоящее время он занимает одно из первых мест в предпринимательской деятельности, осуществление которой немыслимо без соответствующих помещений, где располагались бы офис фирмы, оборудование, оргтехника, помещений для работы персонала и т.д. Но вовлечение в оборот нежилых помещений вызывает определенные трудности.

Поскольку правовой статус части здания - нежилого помещения по настоящее время законодательно не определен, совершение сделок с ними вызывает определенные затруднения.

Правовые проблемы аренды нежилых помещений в научной литературе исследованы недостаточно полно, хотя практически каждое условие данного договора заслуживает особого внимания.

В ГК РФ есть общее указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п. 3 ст. 288), но, ни в ст. 130, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается.

"В нежилых зданиях... вещное право на часть здания... по-прежнему выражено идеально (арифметически) - 1/2, 1/3, 1/4 и т.п., поскольку закон назвал только жилое помещение объектом вещного права". При таком подходе здание может быть продано или иным образом отчуждено по частям только путем продажи доли в праве общей долевой собственности на здание. Что же касается признания права собственности на часть здания, каковой технически является нежилое помещение, то эта возможность отрицается.

Еще до принятия Гражданского кодекса целым рядом нормативных актов нежилое помещение было признано самостоятельным объектом недвижимости и соответственно гражданского права. Так, в соответствии с приложением 3 к Постановлению Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г. №3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Федерации, краев, областей, автономной области, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений, подлежали передаче в муниципальную собственность.

Нежилые помещения, перечисленные в п. 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. №2284, и в разделе 4 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. №1535, до сих пор остаются одним из основных объектов приватизации.

С 31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В статье 1 Закона нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельных объектов недвижимости.

Аренду нежилых помещений можно классифицировать по различным критериям» Так, в зависимости от срока действия договора различают краткосрочную либо долгосрочную аренду, от назначения арендуемого объекта - аренду помещения под офис, аренду складского или производственного помещения и т.п.

В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход права собственности на нежилое помещение к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения, аренду нежилых помещений подразделяют на текущую и долгосрочную.

Кроме того, существует еще и финансовая аренда (лизинг), которая заметно отличается от аренды с правом выкупа арендованного имущества.

Финансовая аренда представляет совой традиционно временное получение арендатором в пользование нежилого помещения за плату, однако при этом право собственности на данное нежилое помещение остается за арендодателем. Однако продукция и доходы, полученную арендатором в результате использования арендованного помещения, являются его собственностью, если помещение использовалось в соответствии с условиями договора.

Условия данной аренды установлены гражданским законодательством, а в случае неурегулированности отдельных вопросов арендных отношений законом, они могут быть определены в договоре.

Долгосрочная аренда, как правило, предусматривает возможность выкупа по истечению срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного помещения не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о включении ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Распространив на аренду нежилых помещений правила об аренде зданий и сооружении противоречия в вопросах формы заключения договора и необходимости обязательной государственной регистрации будут устранены без помощи подзаконных нормативных актов.


.2 Элементы договора аренды нежилого помещения


Предметом договора аренды или объектом договора аренды является любая телесная неупотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве объекта договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекта), здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортное средство и иное движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе их использования.

Недвижимое имущество - это один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом в развитии его правового регулирования явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты, а значит к развитию института договора аренды нежилого помещения. К нежилым помещениям, являющимся объектами договора аренды помещений, относятся помещения, предназначенные для использования в непроизводственных, служебных, торговых, бытовых и иных целях производственного и непроизводственного характера.

Договор аренды нежилого помещения - это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить второй стороне (арендатору) за плату нежилое помещение во временное владение и пользование или во временное пользование. Данный договор является консенсуальным, двусторонним и возмездным.

Предметом является нежилое помещение, что передается арендодателем арендатору. Предмет является единственным существенным условием договора аренды нежилого помещения, то есть без точного определения предмета договор не считается заключенным и действительным. Таким образом, в тексте образца договора аренды нежилого помещения передаваемое помещение должно быть конкретно и ясно описано. Обычно, в описание предмета входят: точный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение; описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т.д.); площадь сдаваемого в аренду помещения в соответствии с кадастровым паспортом БТИ; назначение сдаваемого помещения (например, для офисных нужд, производственных нужд, под склад и т.д.). Все эти данные могут быть указаны, при составлении договора аренды, прямо в тексте соглашения или в приложениях к нему. Например, к договору аренды помещения, как правило, прилагается кадастровый паспорт помещения. Этот документ содержит все характеристики передаваемого помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т.д.), а также его схематическую планировку. Кстати в договоре аренды помещения, вместо кадастрового паспорта помещения можно представить лишь выдержку из копии кадастрового паспорта всего здания, которая, также содержит все данные о передаваемом помещении. Такая копия называется экспликацией.

Недвижимое имущество как предмет договора аренды обладает известными особенностями, обусловленными как самой природой этого имущества, так и необходимостью государственной регистрации сделок с ним и прав на него. Однако, недвижимое имущество полностью отвечает понятию предмета договора аренды. Недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам (л. 34 ГК РФ), не должно быть предназначено для проживания людей. Аренда жилой недвижимости регулируется специальными нормами (гл. 35 ГК РФ).

Законом РФ могут быть установлены виды объекта договора аренды, то есть имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Поскольку сдача в аренду - также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте - сдаются при условии соблюдения установленных ограничений.

В современной юриспруденции существует альтернативное мнение о понятии предмета договора аренды. Согласно ему предметом договора аренды являются:

Действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним; действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному содержанием договора аренды, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

Имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, согласно содержанию договора аренды, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.

Сторонами договора аренды выступают арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

В роли арендодателя и арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права - физические и юридические лица (коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования).

К лицам, которые могут выступать в роли арендатора и арендодателя, предъявляются обычные для участников гражданского оборота требования правосубъектности - факт государственной регистрации для юридических лиц и достижение совершеннолетия для физических лиц.

Согласно ст.608 ГК РФ, арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Сдача имущества в арендуявляется одним из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности. Иные лица, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника. В соответствии со ст. 295 ГК РФ субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать недвижимое имущество в аренду без согласия (разрешения) собственника. Это правило действует в отношении казенных предприятий, за которыми имущество закрепляется на праве оперативного управления. Что же касается учреждений, то они вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований.

В роли арендодателей от имени РФ обычно выступают комитеты по управлению государственным имуществом. Их полномочия основаны на законе. Правительство РФ осуществляет управление Федеральной собственностью на основании ст.114 Конституции, в развитие этой нормы принято постановление Правительства РФ от 10 Февраля 1994 г.№96 "О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности".

Согласно п. 5 этого постановления передача в аренду государственного имущества, относящегося к федеральной собственности, производится Министерством государственного имущества РФ. Последнее, в свою очередь, вправе поручать осуществление этих функций территориальным агентствам, т. е. комитетам по управлению имуществом субъектов РФ. Аналогичный порядок действует в отношении государственной собственности субъектов РФ и муниципальной собственности.

Унитарные предприятия могут выступать арендодателями в отношении недвижимого имущества, а казенные предприятия - в отношении любого имущества только с согласия собственника или уполномоченного им органа. Дача такого согласия равнозначна наделению указанных субъектов, специальными полномочиями сдавать имущество в аренду. Объекты, относящиеся к государственной или муниципальной собственности - собственное имущество, которым государственное или муниципальное образование обладает непосредственно, распоряжается им по своему усмотрению, в том числе путем передачи в аренду и имущество, закрепленное государством или муниципальным образованием за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения, оперативного управления или ином вещном праве.

В отношении такого имущества, за государством (муниципальным образованием), а также за уполномоченными ими органами сохраняются лишь те полномочия, которые прямо указаны в законе.

Арендатором может выступать всякий дееспособный гражданин либо организация (юридическое лицо). Настоящий Гражданский кодекс, не содержит каких - либо специальных правил, ограничивающих права субъектов, на получение в аренду имущества.

В качестве условных наименований для договора аренды используют термины "арендодатель" и "арендатор", причем вначале указывают наименование организации - арендодателя, затем наименование организации - арендатора. При этом следует назвать фамилии, имена, отчества и должности лиц, подписывающих договор аренды, а также указать основание, дающее им на это право.

Договор аренды имеет как типовые и существенные условия, так и условия, которые можно определить в процессе предварительных переговоров между сторонами сделки.

Арендатору, прежде всего, необходимо выяснить, на каком праве обладает недвижимым имуществом арендодатель: право собственности, право оперативного управления, либо он тоже является арендатором, сдающим имущество в субаренду.

В договоре следует указать существенные и договорные условия.

Существенными условиями договора аренды являются:

. Указание на цель пользования имущества. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением самого имущества.

. Точное указание места нахождения (адреса) сдаваемого в аренду здания или помещения и точное указание площади сдаваемых помещений, что позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.

Площади арендуемых помещений указываются в соответствии с документами «Ростехинвентаризации»: поэтажный план с экспликацией, справка о состоянии объекта недвижимости и технический паспорт. Необходимо иметь в виду, что заказ на получение этих документов в «Ростехинвентаризации» выполняется в течение минимум 45 рабочих дней и оплачивается в зависимости от площади помещений. Расходы на это, как и расходы по оплате пошлины за государственную регистрацию, стороны несут в соответствии с собственной договоренностью. Как правило, расходы несет арендатор, но есть случаи оплаты в равных долях.

. Указание на размер арендной платы, так как данный договор относится к числу возмездных. Отсутствие указания на размер арендной платы влечет недействительность договора, поскольку в таком случае это договор безвозмездного срочного (бессрочного) пользования.

. Указание на возможность пересмотра размера арендной платы не чаще одного раза в год, что установлено в п. 3 ст. 614 ГК РФ.

. Запись об обязанности своевременного внесения платы арендатором за пользование имуществом и ответственности сторон за нарушение как данной обязанности, так и иных, установленных в договоре.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

в) предоставления арендатором определенных услуг;

г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

. Срок аренды. Если срок в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

. Обязательное указание на субъекта арендных правоотношений, производящего капитальный ремонт здания. По общему правилу капитальный ремонт переданного в аренду имущества производит арендодатель за свой счет, но в договоре аренды может быть указано и иное. Однако возложение обязанности по капитальному ремонту на арендатора существенно снижает привлекательность объекта аренды, как и размер арендной платы, поэтому арендодатели, как правило, оставляют эту обязанность за собой.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

. Указание на обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

. Указание на порядок расторжения договора, его пролонгирования и разрешения споров. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Кроме того, по общему правилу, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Споры между двумя юридическими лицами при недостижении согласия в ходе переговоров рассматриваются в арбитражном суде.

. Количество экземпляров договора. Обязательным требованием Федеральной регистрационной службы является указание на количество экземпляров по числу сторон и один для органа, осуществляющего государственную регистрацию, поскольку он оставляет его себе. При этом все экземпляры должны быть подлинными.

. Реквизиты и подписи сторон, в которых обязательно должны содержаться номера банковских счетов, ИНН, ОКВЭД. Экземпляры договора должны быть подписаны только тем уполномоченным лицом, которое указано в шапке договора. Если арендодатель ранее уже сдавал в аренду помещения, то образец его подписи хранится в регистрирующем органе и обязательно будет сличен с представленным вновь. Кроме того, должно быть обязательно указано, на основании чего действует данный гражданин, поскольку его дееспособность будет обязательным предметом установления при осуществлении государственной регистрации. Если он действует на основании Устава, то регистрирующий орган потребует нотариально заверенную копию Устава, если по доверенности - то нотариально оформленную или заверенную доверенность. Сотрудник-исполнитель, сдающий договор на регистрацию, также обязан иметь нотариально оформленную доверенность от имени первого лица предприятия или учреждения. Кроме того, ему понадобится и копия этой доверенности, поскольку оригинал отдавать регистратору не нужно; он заберет копию, но предварительно сличит ее с оригиналом. Копия и оригинал понадобятся также и при получении зарегистрированного договора.

Остальные условия договора аренды являются факультативными и зависят от договоренностей сторон.

. Порядок оплаты коммунально-эксплуатационных платежей. При этом следует отметить, что собственник недвижимого имущества согласно ст. 210 ГК РФ несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В случае если в договоре закреплено, что оплату этих услуг осуществляет арендатор, то должен быть заключен отдельный договор на оказание коммунально-эксплуатационных услуг, в соответствии с которым арендатор либо компенсирует арендодателю расходы по их оплате, либо оплачивает их самостоятельно с предоставлением арендодателю копий платежных документов. Согласно ст. 545 ГК РФ предоставление услуг по энергоснабжению может производиться только с письменного согласия снабжающей организации, поэтому даже если арендодатель располагает своими силовыми установками, но не является снабжающей организацией, он в любом случае не имеет права перепродавать энергию самостоятельно.

Если в договоре аренды не закреплена обязанность оплачивать коммунально-эксплуатационные расходы, то в связи с тем, что размер арендной платы за наем помещения устанавливается по соглашению сторон, арендодатель имеет возможность учесть свои затраты, связанные с содержанием принадлежащего ему нежилого помещения, в назначаемой им арендной плате, учитывая, что коммунальными услугами фактически пользуется арендатор.

. В разделе прав и обязанностей сторон договора аренды могут быть прописаны требования к арендатору соблюдать противопожарные правила, а также правила пользования тепловой и электрической энергией, не допускать перегрузки электросетей; не производить перепланировку, переоборудование помещения, восстановительные и отделочные работы в нем без согласования с арендодателем и его письменного разрешения; своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендованного помещения, принимать долевое участие в капитальном ремонте и реконструкции здания, в котором находится арендованное помещение, пропорционально отношению площади арендуемых помещений к площади данного здания; не предоставлять помещение для любых целей как в целом, так и частично другим юридическим или физическим лицам без письменного разрешения арендодателя; за свой счет устранять ущерб, причиненный помещению по своей вине; возвратить помещение по передаточному акту после прекращения договора или его досрочного расторжения арендодателю в состоянии, пригодном для дальнейшего использования с учетом нормального износа; обеспечить беспрепятственный доступ в арендуемые помещения:

а) работникам коммунальных служб для выполнения профилактических и ремонтных работ;

б) должностным лицам арендодателя в случае чрезвычайной ситуации, а также для проверки выполнения арендатором условий договора аренды;

в) работникам правоохранительных органов и другим лицам, которым это право предоставлено действующим законодательством РФ; принимать немедленные меры для устранения возникших аварий, пожаров и других вредных последствий, немедленно информируя об этих происшествиях соответствующие муниципальные службы и арендодателя.

. Особого внимания требует пункт о передаче арендодателю всех произведенных в предоставленном помещении перестроек, улучшений, составляющих принадлежность помещений и не отделимых без вреда от конструкций помещений, при расторжении и прекращении договора. По общему правилу, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды, поэтому данное условие лучше обязательно прописать в договоре.

Если арендатор произвел за свой счет и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор после прекращения договора имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Однако стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, что также желательно прописать в договоре. Арендатор в таком случае обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

В случае если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных таким отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения таких убытков.

. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Однако в таком случае договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

. В договоре может быть закреплено условие о том, что передача конфиденциальной информации по настоящему договору сторонним лицам и организациям, опубликование или иное разглашение такой информации может осуществляться только с письменного согласия всех участников договора, независимо от прекращения его действия. Обязанность доказывать нарушение конфиденциальности в таком случае возлагается на сторону, заявившую о таком нарушении.

. Безусловным аспектом договора аренды является также указание на обстоятельства непреодолимой силы и возникающие отсюда правовые последствия.

Важное внимание необходимо уделить некоторым практическим вопросам, возникающим при осуществлении процесса государственной регистрации договора.

Существенным условием, подлежащим обязательному исполнению, является необходимость прошить договор аренды, если он больше одного листа. При этом на обратной стороне последнего листа на наклейке, помещенной поверх ниток, должна быть сделана следующая запись: "Прошито, прошнуровано и скреплено печатью <определенное количество> листов". Причем количество листов указывается как цифрами, так и прописью. Здесь же ставятся подписи уполномоченных и подписавших договор лиц и печати обоих юридических лиц. Непрошитый договор регистратор не примет.


.3 Форма и государственная регистрация договора аренды


Форма договора аренды нежилого помещения урегулирована в ст. 609 ГК РФ. Согласно п.1 ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме. Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК). Такой договор заключается в форме, установленной для договора купли-продажи данного имущества. Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества. Согласно ст.ст.651 и 658 ГК РФ договоры аренды зданий, сооружений и предприятий заключаются в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Неисполнение указанного требования влечет недействительность договора.

Договор составляется в таком количестве экземпляров, которое соответствует числу участников. Каждый из экземпляров подписывается всеми участниками и является идентичным всем остальным экземплярам как по содержанию, так и по юридической силе. Требования о письменной форме сделки указаны в ст. 160 ГК.

Договор аренды нежилого помещения, как и любая сделка с недвижимостью (ст. 164 ГК), подлежит государственной регистрации.

Гражданский кодекс не требует нотариального удостоверения договора аренды здания и сооружения, за исключением случаев, установленных законом. Согласно ст. 16 ГК сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случае и в порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса и Законом ''О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним''.

В юридической литературе существует множество споров по данному вопросу. Н.А. Сыродоев пишет: ''Замена нотариального удостоверения на регистрацию сделок не может быть безоговорочно оправдана. Помимо того, что регистрация сделки сложнее нотариального удостоверения, она не сопряжена с консультационными функциями, которые осуществляет нотариус. А это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов для подготовки договоров. Установленные … размеры платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются щадящими, но ничто не мешает снизить размер госпошлины за нотариальное удостоверение сделок''.

Например, доктор юридических наук, профессор В.В. Витрянский считает:

. При обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью обязательная нотариальная форма этих сделок ляжет дополнительным бременем на участников имущественного оборота. Речь идет о неоправданных затратах времени и средств. Ведь с точки зрения функциональных задач и юридического значения обязательный порядок нотариального удостоверения соответствующих сделок идентичен (в этой части) системе обязательной государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, призванной решать те же задачи (в числе многих иных), которые ставятся и перед обязательным нотариальным удостоверением сделок: проверка законности совершаемых сделок, обеспечение их публичной достоверности и т.д. Иными словами, цели, которые могли бы служить оправданием для введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, полностью совпадают с целями, стоящими перед системой государственной регистрации.

. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним никак не может быть заменена обязательным нотариальным удостоверением соответствующих сделок, так как только система государственной регистрации обеспечивает ведение единого государственного реестра всех объектов недвижимости, что имеет чрезвычайное значение для имущественного оборота.

. Система государственной регистрации ''не сопряжена с консультационными функциями'' и это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов, никак не может служить основанием для введения '' поголовного'' принудительного и обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью. Согласноп.2 ст.163 ГК участники имущественного оборота вправе предусмотреть для своей сделки обязательную нотариальную форму. Но огромному числу участников сделок с недвижимостью консультационные услуги нотариуса не нужны.

Договоры аренды зданий и сооружений требуют государственной регистрации: если срок аренды по договору превышает один год, то он подлежит государственной регистрации: По мнению юриста И. Исрафилова: Поскольку в тексте ГК (п. 2 ст. 651) содержится термин „не менее года следует полагать, что государственной регистрации подлежат и договоры аренды зданий и сооружений, заключённые сроком на один год.

Статья 1 Федерального закона от 21.07.97 №122-ФЗ ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' относит нежилые помещения к объектам недвижимости. Кроме того, в абзаце 2 пункта 6 статьи 12 данного федерального закона указано, что помещение (жилое и нежилое) представляет собой ''объект'', входящий в состав здания и сооружений. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.00 года №53 ''О выработанных рекомендациях ''О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений'' подчеркнуто (пункт 2), что принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ, а именно: договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок менее одного года, не подлежат государственной регистрации.

В отличие от ГК, который говорит о государственной регистрации именно договоров аренды (п.2 ст.609), Федеральный закон ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' в некоторых случаях предусматривает государственную регистрацию прав аренды. Например, согласно п.1 ст. 26 Закона право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а в соответствии с п. 3 той же статьи договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на объект договора - права собственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Ст. 26 Федерального закона ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' устанавливает, что с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды: либо арендодатель, либо арендатор. Но если договор регистрируется по инициативе арендатора, то она осуществляется при обязательном уведомлении арендодателя о зарегистрированном ограничении (ч.2 ст. 13 ФЗ). Если договор заключён в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, то он регистрируется по инициативе этих органов с обязательным уведомлением арендодателя зданий и сооружений.

В ст. 16 ФЗ можно найти перечень документов, которые необходимо представить на государственную регистрацию:

заявление о государственной регистрации;

документы о праве на здание или сооружение;

документ об оплате регистрации;

физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные документы лица и документы, удостоверяющие его личность и полномочия;

когда в аренду сдаётся здание или сооружение, занимаемое определённый земельный участок, то требуется к договору приложить план (чертёж границ) земельного участка с указанием его части, занимаемой арендуемым зданием (ч.2 ст. 26);

приложения с указанными в нём поэтажными планами здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

Не принимаются на государственную регистрацию документы, имеющие подписки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговорённые в них исправления, записи карандашом.

Ст. 9 закона установила новую систему органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Теперь эту функцию будут осуществлять учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества (а не по месту заключения договора). Таких подразделений в органах юстиции раньше не было, поэтому федеральный закон возлагает обязанность создать их на субъекты РФ, а на Правительство РФ возлагается обязанность издать примерное Положение об Учреждениях юстиции по регистрации прав.

Данные учреждения возглавляют регистраторы, которые являются государственными служащими.

Федеральный закон ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' устанавливает следующий порядок государственной регистрации (ст. 13):

Учреждения юстиции принимают документы, необходимые для государственной регистрации прав с обязательным приложением об оплате регистрации. Далее проводится правовая экспертиза документов и проверка законности договора; устанавливается отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости (здания), а также другие основания для отказа или приостановления государственной регистрации. После этого вносятся записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершаются специальные надписи на право устанавливающих документах (то есть договоре) и выдаются удостоверения о государственной регистрации. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода, прав на здание или другую недвижимость удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав.

Государственная регистрация производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для неё.

В государственной регистрации может быть отказано в случаях, если:

) с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащие лицо;

) поданные документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям закона;

) лицо, заключившее договор аренды, не уполномочено распоряжаться правами на данный объект (здание);

) договор не подлежит государственной регистрации в органах юстиции; и др. случаи. Об отказе в государственной регистрации сообщается заявителю в письменной форме в течение 5 дней с указанием причины отказа. Отказ можно обжаловать в суде общей юрисдикции или арбитражном.

Если говорить о технической стороне, то в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. №219, проведение государственной регистрации договоров и иных сделок в отношении недвижимого имущества удостоверяется штампом регистрационной надписи на оригинале правоустанавливающего документа (т.е. на тексте договора аренды) (п.77).

Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) одновременно означает обременение права собственности или иного вещного права арендодателя на соответствующий объект, сданный в аренду. Соответствующие сведения о договоре аренды здания (сооружения) вносится в подраздел III Единого государственного реестра - ''записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества'' (п.8 Правил). В данном подразделе имеется специальная часть (подраздел III - I) для записей сведений об аренде. На месте записи об аренде в графу '' Описание предмета аренды'' заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части, а в графе ''Срок'' указываются даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность; если срок аренды договором не определен, вместо продолжительности аренды пишутся слова ''срок не определен''.

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения указанные записи об обременении права собственности или иного вещного права арендодателя погашаются специальным штампом погашения регистрационной записи, проставляемым на лицевой стороне листа записи об аренде. В штампе погашения регистрационной записи проставляется дата регистрации прекращения соответствующего обременения и имя регистратора, заверенные подписью последнего (согласно п.62 Правил).

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (Президиум ВАС РФ) от 1 июня 2000 г. №53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" немного прояснило ситуацию о необходимости регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных на срок менее года.

Президиум ВАС РФ после обсуждения судебной практики по такого рода делам, разъяснил, что нежилые помещения являются объектами недвижимости, которые хотя и отличаются от здания или сооружения, где они находятся, тем не менее, неразрывно с ними связаны. Если учитывать, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды таких объектов недвижимости, то, по мнению Президиума ВАС РФ, к ним применяются правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрена обязательная государственная регистрация договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок не менее одного года.

Но после выпуска Информационного письма в прессе появились публикации специалистов, которые пришли к выводу, что письмо Президиума ВАС РФ не решает всю проблему целиком, а решает лишь только некоторую ее часть. Появилось сомнение в обоснованности отнесения арендатором арендной платы на себестоимость производимых товаров, работ или оказываемых услуг по краткосрочным договорам, не прошедшим государственную регистрацию, поскольку действующее законодательство предусматривает необходимость регистрации самого права аренды, а не только договора.

Согласно п. 54 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина РФ от 13 октября 2003 года №91н, допускает принятие объектов основных средств к бухгалтерскому учету на основании утвержденного руководителем организации акта (накладной) приемки - передачи соответствующих средств и иных документов, в том числе подтверждающих их государственную регистрацию в установленных законом случаях. Из чего можно сделать вывод, что основания арендной платы не будут подтверждены надлежаще оформленными документами, и они не могут быть приняты к бухгалтерскому учету, так как отсутствует предусмотренная законодательством регистрация права аренды.

В силу ст. 131 ГК РФ такой регистрации подлежат права:

собственности,

хозяйственного ведения и оперативного управления,

пожизненного наследуемого владения,

постоянного пользования,

ипотека,

сервитуты,

иные права в случаях, установленных кодексом и иными законами.

Гражданский кодекс ввел и определенные механизмы обеспечения данного предписания. Таким образом, п. 1 ст. 164 ГК РФ предусматривает необходимость государственной регистрации сделок с недвижимостью как основания возникновения соответствующих прав на нее, а п. 1 ст. 165 ГК РФ указывает, что несоблюдение этого требования приводит к ничтожности сделки.

Сделки бывают двух- и многосторонними (договоры) и односторонними.

Норма п. 2 ст. 651 ГК РФ, освободившая от государственной регистрации краткосрочные договоры аренды недвижимости, а часть вторая этой нормы определила и иные норм, чем указаны в ст. 165 ГК РФ, последствия несоблюдения правила о регистрации договора аренды в установленных законодательством случаях - такой договор считается незаключенным. Здесь нет никакого противоречия с общими нормами части первой Гражданского кодекса, так как в силу общепризнанных правил юридической техники специальная норма имеет преимущественную силу по сравнению с общей нормой.

Требование регистрирующих органов о государственной регистрации всех без исключения дополнительных соглашений к зарегистрированным договорам аренды выглядит абсурдным. Каждое дополнительное соглашение - это новый договор между теми же сторонами, при помощи которого они дополняют, изменяют или прекращают те или иные условия основного договора. Они тесно связаны между собой и дополнительное соглашение не может быть без основного договора. Но оно обладает всеми признаками договора - имеет своих субъектов, свой объект, обладает определенной формой и т.д.

Можно сделать вывод о незаконных попытках ограничения гражданских прав и свобод, в частности, свободы заключения и применения на практике дополнительных соглашений к договорам аренды, так как никаким федеральным законом регистрация подобных соглашений вообще не предусмотрена.

Таким образом, из вышесказанного можно сделать вывод о том, что законодатель сделал два исключения из общих норм Кодекса о регистрации сделок с недвижимостью применительно к договорам аренды недвижимости:

) не все договоры аренды должны регистрироваться;

) если договор подлежит регистрации, но не зарегистрирован, то он просто считается незаключенным.

Но по незаключенному договору право аренды возникнуть не может, а на основании краткосрочного договора оно возникает в соответствии с его условиями - либо в момент заключения, либо в иной момент, оговоренный в договоре.

Договор аренды нежилого помещения, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК).

Таким образом, введение обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом полностью оправдывает интересы нотариусов. Подавляющее большинство участников договоров аренды составляют коммерческие и некоммерческие организации, органы власти и местного самоуправления, для которых обязательное нотариальное удостоверение договоров аренды зданий и сооружений обернется исключительно дополнительными временными и материальными затратами.

правовой арендный нежилой договор

2.4 Здания, сооружения и предприятия как предмет договора аренды


Договору аренды здания или сооружения предполагает, что арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Это вид договора аренды, самостоятельное существование которого обусловлено особенностями правового режима такой недвижимости, как здания и сооружения.

Предметом договора аренды может выступать только здание или сооружение в целом. Если в аренду сдается часть здания или сооружения, отношения между арендодателем и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды. Если при аренде части здания или сооружения права арендатора на земельный участок могут определяться только в договоре или не определяться вообще, то при аренде здания или сооружения в целом права арендатора на земельный участок могут определяться не только договором, но и законом.

Предметом договора аренды зданий и сооружений могут быть только нежилые строения. Наем жилых строений регламентируется нормами о договоре найма жилого помещения. В соответствии со ст. 651 ГК договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, договор аренды здания или сооружения, совершенный сроком до одного года, будет считаться заключенным и без государственной регистрации при наличии соответствующей письменной формы.

Существенными условиями договора являются: условия о предмете аренды и о размере арендной платы.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие о предмете аренды считается несогласованным, а договор - незаключенным.

В связи с этим к договору аренды здания или сооружения должны прилагаться документы, идентифицирующие отдельно стоящее здание (сооружение): план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на который обладает арендодатель - собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и с указанием целевого назначения этих объектов.

Примером может послужить договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Сочи и закрепленного за учреждением на праве оперативного управления (Приложение 1). Договор аренды был заключен между МБУЗ г. Сочи «Станция скорой медицинской помощи», ОАО «МегаФон» и Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи. Составляется и подписывается сторонами и Департаментом в 4 экземплярах (по одному из каждой сторон, Департамента и Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю).

К договору прилагаются:

акт приема-передачи имущества;

копия технического паспорта;

расчет годовой арендной платы.

В соответствии с договором №3/164-2012 от 27 апреля 2012 года об аренде недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Сочи и закрепленного за учреждением на праве оперативного управления МБУЗ г. Сочи «Станция скорой медицинской помощи» выступает арендодателем, ОАО «МегаФон» - арендатор. По договору аренды МБУЗ г. Сочи «Станция скорой медицинской помощи» с согласия Департамента имущественных отношений администрации города Сочи передает, а ОАО «МегаФон» принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности города Сочи, для использования в целях: размещение оборудования сотовой связи.

Характеристики помещений указаны в техническом паспорте, изготовленном ГУП КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» по городу Сочи.

Имущество считается переданным арендатору в пользование с момента составления акта приема-передачи. Передача имущества в пользование не влечет передачу права собственности на него.

Срок действия договора определен на 3 года.

Основная обязанность Департамента - своевременно уведомлять стороны о принятии уполномоченным органом исполнительной власти нормативного правового акта об изменении порядка расчета или размера арендной платы, и направлять арендатору соответствующий принятому нормативному правовому акту новый расчет, если вышеуказанный нормативный правовой акт не опубликован в средствах массовой информации в сроки, установленные действующим законодательством.

Основная обязанность арендодателя - обязанность передать арендованное имущество арендатору.

Основная обязанность арендатора - использовать арендуемое имущество по целевому назначению в соответствии с условиями договора и обеспечивать его сохранность; регулярно и в полном объеме вносить арендную плату в срок, установленный договором.

Ответственность арендодателя - за неисполнение обязательств арендодатель несет ответственность в соответствии с действующим законодательством.

Ответственность арендатора - за неисполнение обязательств арендатор обязан перечислить арендодателю пеню в размере 0,1 процента с просроченной суммы арендной платы.

Все споры или разногласия, возникающие между сторонами по условиям договора, разрешаются путем переговоров. В случае невозможности разрешения споров или разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в Третейском суде при Торгово-промышленной палате города Сочи в соответствии с правилами указанного суда, или в арбитражном суде в порядке установленном согласно действующему законодательству.

Предмет договора аренды здания или сооружения должен совпадать со зданием или сооружением как объектом государственной регистрации недвижимого имущества. Но государственной регистрации в качестве самостоятельных объектов недвижимости могут быть подвергнуты здания и сооружения, играющие второстепенную, обслуживающую роль по отношению к главенствующим по назначению зданиям или сооружениям. Вследствие этого такие здания и сооружения, зарегистрированные в качестве самостоятельных объектов недвижимости, но не указанные в качестве предмета договора, не могут рассматриваться как принадлежности вещи. Норма ст. 135 ГК здесь неприменима.

В соответствии с п. 1 ст. 654 ГК договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или соответствующей частью участка, передаваемой вместе с ним. Это правило может быть изменено соглашением сторон или предписанием закона.

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему право требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Предметом договора аренды является предприятие в целом, т.е. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Промышленное или торговое предприятие, не является телесной вещью и не является совокупностью вещей. Оно представляет собой хозяйственное единство ряда имущественных, правовых и фактических ценностей. Их связанность превращает предприятие в возможный объект отчуждения и делает возможным его аренду как некоего замкнутого, способного к принесению доходов хозяйственного целого.

Так, арендатору предприятия могут передаваться принадлежащие арендодателю права владения и пользования землей, водой и иными природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, транспортными средствами, являющимися собственностью третьих лиц, но находящимися у арендодателя в пользовании на основании договора или на другом законном основании.

На арендатора предприятия также переводятся права требования и долги, входящие в состав арендуемого предприятия. В-третьих, получение арендатором права на использование исключительных прав арендодателя (интеллектуальной собственности) на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, индивидуализации продукции, выполняемых работ и услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т.п.).

А также получение в пользование таких нематериальных активов, как деловая репутация предприятия и его клиенты. Состав имущественных и неимущественных активов, передаваемых арендодателем арендатору по договору аренды предприятия, позволяет говорить о нем как о смешанном договоре.

Так как в данном договоре имеют место:

1.элементы классического договора аренды (передача в составе основных фондов предприятия и индивидуально-определенных непотребляемых вещей: зданий, сооружений, земельных участков, оборудования);

2.элементы договора займа (передача в составе предприятия оборотных средств: сырья, материалов, денежных средств и т.п. - вещей, определяемых родовыми признаками);

.элементы договора цессии и перевода долга (перевод на арендатора прав требования и долгов арендодателя);

.элементы договора коммерческой концессии - франчайзинга (предоставление арендатору права пользования исключительными правами и другими объектами интеллектуальной собственности).

Вышесказанное позволяет сделать вывод, что к отношениям, возникающим на основе договора аренды предприятия, применимы в субсидиарном порядке нормы о вышеперечисленных договорах - займа, цессии и перевода долга, коммерческой концессии (франчайзинга). Перечисленные нормы должны применяться наряду с нормами § 5 гл. 34 ГК, напрямую посвященными аренде предприятия.


.5 Особенности расторжения договора аренды зданий, сооружений и предприятий


Стороны, заключив договор аренды зданий, сооружений, предприятий, берут на себя обязанности, которые должны исполнять. Но по разным причинам могут возникнуть ситуации, когда выполнение условий заключенного договора для одной из сторон крайне невыгодно или невыполнимо. В таких случаях данная сторона желает изменить договор или даже прекратить (расторгнуть) его. Однако это сделать сложно, так как законодательство об изменении и прекращении (расторжении) договора носит строгий характер и в большинстве случаев нельзя что-либо сделать без согласия другой стороны. Если же сторона необоснованно откажется от договора или попытается изменить его условия в одностороннем порядке - может повлечь за собой гражданско-правовые санкции.

В ст. 450 ГК РФ содержаться общие нормы, относящиеся к изменению и расторжению любого договора.

Последствия изменения или прекращения договора аренды сформулированы в законодательстве в виде общих (ст. 453 ГК РФ) и специальных правил, которые зависят от обстоятельств, послуживших основанием для расторжения или изменения договора.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении или изменении договора аренды заключается в той же форме, что и договор. Так, если договор между юридическим лицом и гражданином заключается в письменной форме, то для изменения или расторжения этого договора также должна быть использована письменная форма. Изменение и расторжение договора могут быть письменно оформлены путем заключения соглашения, подписания протокола, отражающего основания изменения и расторжения договора, либо путем обмена письмами, телеграммами и т.д.

Можно предположить, что если обязательства сторон считаются измененными с момента заключения соглашения о внесении изменений в договор, который должен определяться по правилам, установленным для заключения самого договора, то в соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 и п. 1 ст. 425 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации (если иное не установлено законом), и соглашение о внесении изменений считается вступившим в силу с момента государственной регистрации его как сделки. Следовательно, дополнительное соглашение к договору аренды, подлежащему государственной регистрации, также требует таковой.

Действующий Гражданский кодекс РФ предусматривает две возможные процедуры расторжения любого договора, включая и договор аренды нежилого помещения - судебную и внесудебную процедуры. Это определено статьей 450 ГК РФ «Основания изменения и расторжения договора»:

. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

) при существенном нарушении договора другой стороной;

) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Судебная процедура определена пунктом 2, а внесудебная - пунктами 1 и 3 настоящей статьи. Рассмотрим подробнее эти процедуры применительно к договору аренды недвижимости.

Судебная процедура расторжения договора аренды.

Согласно ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Обратим внимание на то, что ст. 620 ГК РФ, касающейся прав арендатора по расторжению договора, не предусмотрено аналогичного правила, что является пробелом Кодекса и восполняется действиями арендатора по аналогии с действиями арендодателя, указанными в ч. 3 ст. 619 ГК РФ.

Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

В связи с тем, что ч. 3 ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, из вышесказанного вытекает, что судебная процедура расторжения договора складывается из трех этапов:

.Предупредить письменно арендатора (арендодателя) о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК);

2.Предложить изменить или расторгнуть договор аренды (п. 2 ст. 452 ГК);

.Потребовать изменения или расторжения договора аренды в суде (обратиться в суд):

- после получения отказа от расторжения договора;

в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан - в тридцатидневный срок после получения предложения о расторжении договора.

Факт получения предупреждения арендатором - необходимое условие расторжения, что подтверждается Президиумом ВАС в п. 30 Информационного письма №66.

Например:

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения, сославшись на ч. 2 ст. 619 ГК РФ, согласно которой договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Договором аренды предусмотрено, что сдача арендуемого помещения в субаренду без письменного разрешения арендодателя является основанием для его досрочного расторжения.

При проверке использования арендатором помещения, проведенной арендодателем, установлено нахождение в нем посторонней организации, что отражено в представленных в суд актах.

Возражая против заявленного требования, ответчик, не оспаривая факт сдачи арендуемого им помещения в субаренду третьему лицу без соответствующего разрешения арендодателя, сослался на несоблюдение установленного ч. 3 ст. 619 ГК РФ порядка досудебного урегулирования спора, указав на то, что им не было получено письменное предупреждение арендодателя о необходимости устранить в разумный срок нарушения договорного обязательства.

Согласно ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Суд признал довод ответчика обоснованным, указав, что по смыслу ч.3 ст. 619 ГК РФ такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.

Как было установлено в ходе судебного разбирательства, истец со своей стороны не принял надлежащих мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).

Иные доказательства получения ответчиком предупреждения в материалах дела также отсутствовали.

Учитывая изложенное, суд признал порядок досудебного урегулирования спора несоблюденным и оставил иск без рассмотрения.

Таким образом, необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Внесудебная процедура расторжения договора аренды.

Внесудебная процедура расторжения договора аренды предусмотрена п. 1 ст. 450 ГК РФ (соглашение сторон) и п. 3 ст. 450 ГК РФ (односторонний отказ от исполнения договора).

Согласно п. 3 ст. 450 ГКРФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

При этом соответствующего решения суда не требуется, что подтверждается арбитражной практикой (п. 27 Информационного письма №66).

Пример:

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о выселении из занимаемого нежилого помещения в связи с прекращением договора аренды. Ответчик считал требование истца неправомерным, так как договор аренды, не будучи расторгнутым в судебном порядке, продолжает действовать.

В ходе судебного разбирательства установлено, что при заключении договора аренды по инициативе арендодателя в договор было включено условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ. В качестве такого основания было определено однократное невнесение арендатором арендной платы в установленный договором срок.

По мнению ответчика, данное условие договора является ничтожным, поскольку согласно ст. 619 и п. 2 ст. 450 ГК РФ те или иные нарушения договора одной из сторон могут являться основанием только для расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны, но не для отказа последней от исполнения договора во внесудебном порядке.

Суд не согласился с позицией арендатора, отметив, что такой вывод не следует ни из приведенных норм закона, ни из положений п. 3 ст. 450 ГК РФ.

Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается ответчиком. В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.

Так как арендатор добровольно не освободил занимаемое нежилое помещение, арендодатель вправе был обратиться в суд с иском о его выселении в связи с прекращением договора аренды.

Приняв во внимание, изложенное, суд иск удовлетворил.

Можно сделать вывод о том, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя и арендатора от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором или арендодателем того или иного условия договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Арбитражная практика не дает ответа на вопрос о том, чтобы предусмотреть односторонний отказ от исполнения договора без каких-либо оснований (нарушений условий договора). Согласно формулировке п. 3 ст. 450 ГК РФ, в которой нет такого запрета, позволяет ответить на этот вопрос положительно. Однако стороны крайне редко прибегают к установлению такого условия в договоре, так как данное условие чаще всего не отвечает интересам той или иной стороны договора аренды недвижимости.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ предусмотрен односторонний отказ от исполнения договора («Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок»).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Таким образом, ГК РФ предусматривает четыре варианта преодоления судебной процедуры расторжения договора аренды:

. подписать соглашение о расторжении договора аренды;

. предусмотреть в договоре основания одностороннего отказа от исполнения договора;

. предусмотреть в договоре односторонний отказ от исполнения договора без каких-либо оснований;

. заключить договор на неопределенный срок.

В практике, для подтверждения момента расторжения договора при внесудебной процедуре его расторжения, применяются заказные письма с уведомлением, передача уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора под расписку (на входящий номер). Судебная практика поддержала также вариант телеграммы.

Пример внесудебного расторжения договора (Приложение 2).

Договор был заключен между Муниципальным бюджетным учреждением здравоохранения г. Сочи «Станция скорой медицинской помощи» (Арендодатель) и ИП Михалковой Р.Г. (Арендатор). За плату во временное пользование было сдано помещение, находящееся по адресу: г. Сочи, ул. Гагарина, 21. Срок договора: с 01.11.2012 г. по 31.12.2013 г.

.09.2013г. Арендодателю было направлено письмо (Приложение 3), о том, что ИП Михалкова Р. Г. просит считать договор №5 расторгнутым в связи с отсутствием необходимости в аренде нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Гагарина, 21, 3 этаж (актовый зал).

Главный врач МБУЗ г. Сочи «Станция скорой медицинской помощи» с расторжением договора согласен.

Договор расторгнут по согласованию сторон.

Следует сделать вывод, что при одностороннем отказе от исполнения договора аренды недвижимости арендатор не сразу покидает занимаемое помещение. В этой связи в договоре вместе с односторонним отказом от его исполнения уместно предусмотреть неустойку за несвоевременное освобождение помещения после расторжения договора аренды.


.6 Актуальные вопросы практики применения договора аренды нежилого помещения


Для ведения коммерческой деятельности используется недвижимость, которая находится не в собственности юридических лиц и предпринимателей, а принадлежит им на праве аренды. Для предпринимателя отдельное нежилое помещение необходимо только тогда, когда это исходит из особенностей предпринимательской деятельности. Например, если открываются стационарные точки торговли или ведется деятельность, связанная с промышленным производством, которая согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ невозможна по месту жительства предпринимателя.

Для юридических лиц необходимо наличие надлежащим образом оформленного нежилого помещения с момента начала их существования как хозяйственных субъектов. На практике учредители обществ с ограниченной ответственностью, акционерных обществ, товариществ и иных организаций еще до момента создания юридического лица должны провести предварительные переговоры с собственниками или иными владельцами нежилых помещений, для того чтобы определиться с юридическим адресом будущей организации.

Регистрирующие органы (органы налоговой инспекции) отказывают в государственной регистрации создания юридического лица, у которого не имеется письменного подтверждения его юридического адреса. Обычно таким подтверждением являются гарантийное письмо, проект договора аренды и документ, подтверждающий право собственника или иного владельца недвижимости передавать ее на условиях аренды третьему лицу. Фирмы - однодневки или фирмы, которые были созданным чтобы уклоняться от уплаты налогов, юридический адрес фактически оказывается ни к чему: деятельность если и осуществляется ими, то только на бумаге или полулегально. Налоговые органы ведут борьбу с такими фирмами. После регистрации создания юридического лица налоговые органы проводят периодические проверки на предмет того, находится ли юридическое лицо по адресу, указанному в учредительных документах.

Риски возникают у учредителей организаций, не имеющих в собственности нежилого помещения, решившие после регистрации создания юридического лица не заключать договор аренды или же просто расторгнуть его без заключения нового договора или приобретения собственного нежилого помещения. В качестве санкций применяются не только штрафы, но и принудительная ликвидация юридического лица. Поэтому наличие как минимум одного нежилого помещения на праве собственности или аренды необходимо для деятельности любой организации.

Аренда является одним из самых доступных и распространенных способов получить юридический адрес, владеть и пользоваться помещением. Офисные помещения пользуются большим спросом на рынке недвижимости, так как они необходимы для размещения исполнительного органа юридического лица (например, директора), а также хранения учредительных документов фирмы и получения почтовой корреспонденции.

Отличие аренды от собственности заключается в том, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Временный характер отношений означает, что право распоряжения недвижимым имуществом к арендатору не переходит.

Аренду нежилых помещений, по сроку действия договора, подразделяют на краткосрочную и долгосрочную.

Можно выделить стадии процесса заключения краткосрочного договора:

.проведение предварительных переговоров и достижение устных договоренностей;

2.составление и рассмотрение проекта договора;

.подписание договора аренды.

Долгосрочный договор должен пройти еще и этап государственной регистрации. Договор аренды объекта недвижимости считается долгосрочным, если он заключен на срок один год и более.

Также существуют аренда с правом выкупа арендованного имущества и финансовая аренда (лизинг). На практике часто заключаются предварительные договоры аренды, в том числе предусматривающие обязанность арендатора или арендодателя провести в помещении отделочные работы до заключения основного договора аренды.

Существуют общие условия договора аренды. Знание основных моментов, которые составляют суть любого договора аренды, необходимо для того, чтобы избежать споров и конфликтов как с контрагентом по договору, так и с налоговой инспекцией, с банковскими учреждениями (например, при безналичном перечислении арендных платежей), с иными контролирующими органами, в том числе органами Ростехнадзора, Госпожнадзора, Санэпиднадзора и т.п., для которых зачастую условия договора аренды недвижимости являются определяющими для распределения обязанностей в отношении нежилого помещения между собственником или владельцем помещения на праве временного пользования, в том числе по уплате налогов, сборов и иных платежей в бюджет.

В гл. 34 ГК РФ установлены основные условия аренды. Любой договор аренды базируется на этих гражданско-правовых нормах. Оформление договора в письменной форме является обязательным согласно п. 1 ст. 651 ГК РФ.

Структура договора аренды определяется наличием следующих разделов:

"шапка" договора,

предмет договора,

права и обязанности сторон (арендатора и арендодателя),

арендная плата и порядок расчетов,

ответственность сторон и иные положения, в том числе о порядке расторжения и изменения условий договора,

порядок разрешения разногласий и споров сторон,

о форс-мажорных обстоятельствах.

"Шапка" договора традиционно состоит из наименования договора (например, "Договор №3/164-2012 аренды недвижимого имущества находящегося в муниципальной собственности города Сочи и закрепленного за учреждением на праве оперативного управления"), места составления и даты заключения договора (например, "г. Сочи, 27 апреля 2012 г."), а также наименований сторон, заключающих договор друг с другом (МБУЗ города Сочи «Станция скорой медицинской помощи, в лице главного врача Мебония Сосо Орденовича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Арендодатель", и ОАО "Мегафон", именуемое в дальнейшем "Арендатор", в лице директора Еремкина Андрея Борисовича с другой стороны, действующего на основании Доверенности, именуемые в дальнейшем Стороны, с согласия департамента имущественных отношений администрации города Сочи, в лице исполняющего обязанности директора Департамента Шингирий Виктора Владимировича, действующего на основании Положения о Департаменте, утвержденного Решением Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 №250, именуемого в дальнейшем Департамент, на основании протокола заседания городской комиссии, рассматривающей вопросы использования объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности города Сочи от 24 апреля 2012 года №4 заключили настоящий договор о нижеследующем").

Сторонами договора могут выступать как юридические, так и физические лица. Не обязательно, чтобы физическое лицо было зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя.

Арендодателем может являться только лицо, право которого на передаваемое в аренду имущество подтверждается соответствующими правоустанавливающими документами, а также свидетельством о праве собственности на объект недвижимости или свидетельством о праве хозяйственного ведения или оперативного управления - для государственных или муниципальных предприятий и учреждений, плюс документ, подтверждающий правомочие распоряжаться объектом с согласия собственника - муниципального образования, субъекта Российской Федерации или Российской Федерации. Если право на объект нежилого фонда было приобретено лицом до 1998 г., когда государственная регистрация объектов недвижимости еще не производилась органами юстиции, то такого свидетельства у арендодателя может и не оказаться. Будет достаточно правоустанавливающего документа на нежилое помещение, например договора купли-продажи или судебного решения о признании права собственности.

Для того чтобы получить полную информацию о контрагенте, арендатору необходимо ознакомиться с учредительными документами арендодателя и документами, подтверждающими право арендодателя на сдачу в аренду помещения. Если речь идет о субаренде, то подтверждением права арендатора на сдачу помещения в субаренду являются договор аренды с собственником и свидетельство о праве собственности на помещение. По ряду причин не всегда возможно увидеть оригиналы документов арендодателя или собственника помещения, но в сам договор аренды рекомендуется всегда включать пункт о том, на каком праве помещение принадлежит арендодателю. Далее в структуре договора следует один из самых важных и основных разделов - "Предмет договора". Предметом договора аренды нежилого помещения является передача во временное пользование (или же владение и пользование) нежилого помещения. Согласно теории права само нежилое помещение правильно называть объектом договора (хотя зачастую само передаваемое помещение называют предметом договора).

Нежилые помещения входят в состав зданий, строений, сооружений, построек или жилых домов. Арендоваться по одному договору аренды могут одно или несколько помещений, расположенных как в одном здании, так и в разных зданиях, имеющих разные адреса, литеры, этажность и т.п.

Договор аренды в обязательном порядке должен содержать информацию о сдаваемом в аренду помещении:

.точный адрес здания, в котором находится помещение (в том числе с указанием корпуса или литера здания, если он имеется);

2.описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты по плану БТИ или иной технической документации);

.площадь помещения (указывается в соответствии с технической документацией);

.назначение сдаваемого помещения (например, под склад, под офис, под бильярдный клуб или кафе).

Договор, который не позволяет четко идентифицировать объект договора, может быть признан судом незаключенным на основании ст. 607 ГК РФ.

Пример: если нежилое помещение находящегося на 5-м этаже специализированного офисного комплекса, литера "Н", по плану БТИ №46 сдается в аренду, то договор аренды, в котором указано "нежилое помещение по адресу: ул. Гагарина, д. 23, для использования под офис" и к которому не приложен план здания с указанием на нем арендуемого помещения, можно считать незаключенным. Это значит, что арендодатель, который заключил договор аренды на длительный или неопределенный срок, имея свой интерес в прекращении арендных отношений, легко может "избавиться" от арендатора досрочно, обратившись в суд с иском о признании договора незаключенным и обязании арендатора освободить занимаемое помещение.

Как и любой другой договор, договор аренды имеет как типовые и существенные условия, так и условия, которые можно определить в процессе предварительных переговоров между сторонами сделки. Подробно с нормами можно ознакомиться в гл. 34 ГК РФ.

Право сдачи помещения в субаренду предоставлено арендатору арендодателем, являющимся собственником помещения, на основании договора аренды. Часто арендатор крайне заинтересован в том, чтобы арендные отношения носили длящийся характер. Особенно это актуально, когда арендатор вкладывает денежные средства в ремонт и оборудование помещения. В таких случаях заключают долгосрочный договор, который подлежит государственной регистрации. Однако в связи с тем, что арендодатель не всегда согласен регистрировать договор в органах юстиции, а также в связи с определенными финансовыми затратами (государственная пошлина для физических и для юридических лиц) договор не всегда заключается на срок более года, даже когда арендатор настаивает на этом.

Вторым вариантом является заключение договора на 11 месяцев с автоматической пролонгацией при отсутствии на то возражений сторон. Фактически такой договор действует в течение неопределенного срока. В своем информационном письме от 16 февраля 2001 г. №59 Верховный Арбитражный Суд РФ признал, что для таких договоров государственной регистрации не требуется (п. п. 10, 11).

Для арендатора выгодно предусмотреть условие о том, что он имеет преимущественное право на заключение договора субаренды помещения.

Преимущественное право - преимущество арендатора перед другими потенциальными арендаторами в заключении договора аренды на новый срок после его расторжения или истечения срока его действия.

В случае если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных таким отказом возобновить с ним договор, или только возмещения таких убытков.

В разделе прав и обязанностей сторон договора аренды перечень обязанностей и требований к арендатору чаще всего внушительнее, нежели к арендодателю. Это связано с имущественной природой договора.

К основным обязанностям арендодателя обычно относятся:

.предоставить арендатору помещение в течение определенного срока с момента подписания настоящего договора;

2.предупреждать арендатора о проведении плановых работ, которые могут влиять на работу арендатора, и их продолжительности;

.своевременно принимать меры по предотвращению аварийных ситуаций, а также устранению аварий в помещении;

.заблаговременно извещать арендатора о предстоящем досрочном расторжении настоящего договора.

Обязанность проводить капитальный ремонт здания, в котором расположено помещение (несущих конструкций, инженерных коммуникаций, кровли и т.п.), возлагается на арендодателя, а текущий ремонт - на арендатора, но не всегда. Во избежание недоразумений лучше внести в договор пункт о том, какая из сторон производит ремонтные работы и каким образом определяется срок проведения капитального и текущего ремонта.

Для обеих сторон удобно, когда в договоре указывается, что текущий ремонт производится арендатором за счет собственных средств по мере необходимости. Но вопросы капитального ремонта, переустройства и перепланировок должны быть решены в договоре аренды более четко. Капитальный ремонт, переоборудование и перепланировка арендуемого объекта производятся с письменного согласия арендодателя с соблюдением санитарных норм, правил пожарной безопасности, правил охраны труда, правил устройства электроустановок, технических и иных правил и норм.

При возникновении у арендатора необходимости производства капитального ремонта, переоборудования и перепланировки арендуемого помещения он должен представить на согласование арендодателю соответствующую проектно-сметную документацию. В любом случае окончательное решение о переустройстве или перепланировке объекта недвижимости принимает собственник или уполномоченный им на то представитель собственника.

Договором может быть предусмотрено, что по истечении срока договора, а также в случае досрочного его расторжения арендатор передает арендодателю в собственность безвозмездно все произведенные улучшения, неотделимые без вреда для конструкции арендуемого объекта, или производит за свой счет ремонтно-восстановительные работы, вызванные переоборудованием, не согласованным в установленном порядке. Такое условие в тексте договора может и не содержаться, но если вопрос дойдет до суда, то, скорее всего, он будет решен в пользу арендодателя.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, которые производятся за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Безусловно, что для арендатора выгоднее, когда арендодатель полностью или частично возмещает арендатору стоимость ремонта или засчитывает ее в счет арендной платы. Удобно, когда на возможность такого зачета, а также на условия и сроки согласования проектно-сметной документации на проведение ремонтных работ указывается в тексте самого договора аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

.произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

2.потребовать соответственного уменьшения арендной платы или потребовать расторжения договора и возмещения убытков согласно ст. 612 ГК РФ.

В обязанности арендатора входит:

.использовать арендуемое помещение исключительно по его прямому назначению и для целей, указанных в договоре;

2.содержать арендуемое помещение, имущество, инженерные сети в технически исправном состоянии и порядке, предусмотренном санитарными, противопожарными правилами;

.своевременно в письменном виде уведомлять арендатора о возникновении либо о возможном возникновении аварийных ситуаций;

.соблюдать в арендуемом помещении требования СЭС, Госпожнадзора, правила пользования тепловой и электрической энергией, а также отраслевые правила и нормы, действующие в отношении видов деятельности самого арендатора;

.обеспечивать своевременную утилизацию отходов в соответствии с действующими нормами;

.обеспечивать сохранность своего имущества, если договором не предусмотрено иное, и т.д.

Условия об арендной плате обычно устанавливаются в отдельном разделе договора аренды и должны включать в себя пункты:

.о размере или порядке его определения, составных частях арендной платы (если они имеются),

2.о порядке выставления счета и оформления платежных документов и сроках уплаты арендной платы, пени (неустойке) за просрочку платежа, порядке и возможных пределах изменения размера оплаты и некоторые другие условия, согласованные сторонами.

Указание на размер арендной платы является существенным условием договора. Отсутствие указания на размер арендной платы влечет недействительность договора, поскольку данный договор относится к числу возмездных.

Указание на возможность пересмотра размера арендной платы не чаще одного раза в год установлено в п. 3 ст. 614 ГК РФ и изменению в договорном порядке не подлежит. Это означает, что условие договора о том, что "размер арендной платы может корректироваться арендодателем один раз в квартал", является недействительным в силу закона. Если договор аренды подписан обеими сторонами с таким недействительным условием, то на действительность договора в целом это не влияет - недействительно только такое условие. Исключением из правила является норма Федерального закона от 29 октября 1998 г. №164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", которая разрешает менять размер лизинговых платежей по договору лизинга по соглашению сторон в сроки, предусмотренные данным договором, но не чаще чем один раз в три месяца.Размер платы может не устанавливаться в твердом размере, а быть определяемым. Согласно п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденным Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. №66, стороны могут определить ставку арендной платы в сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте. Такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте. Оно означает установление механизма исчисления арендных платежей, что имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции.

Крайне важным пунктом договора аренды является условие, определяющее порядок оплаты коммунально-эксплуатационных платежей.

В состав коммунальных и иных платежей, которые стороны должны распределить между собой, входят:

.стоимость услуг водоснабжения и водоотведения;

2.стоимость услуг телефонной связи;

.стоимость потребленной электроэнергии;

.стоимость пользования частью земельного участка, на котором расположен арендуемый объект, и прилегающей территорией;

.стоимость теплоснабжения (газоснабжения);

.плата за уборку помещений;

.плата за вывоз мусора;

.плата за негативное воздействие на окружающую среду;

.некоторые другие виды платежей.

Возможны три варианта учета коммунально-эксплуатационных платежей в составе арендной платы:

.установить фиксированную арендную плату, в которую включена стоимость коммунальных платежей. Тогда арендатор каждый месяц уплачивает арендодателю фиксированную арендную плату в размере конкретно указанной суммы (например, "20000 руб., НДС не облагается");

2.установить размер арендной платы без учета стоимости коммунальных услуг, указав на право арендатора самостоятельно заключить договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями. Нужно учесть, что заключение договоров с соответствующими организациями займет не одну неделю, обязательно потребуется письменное согласование договорных отношений с собственником или владельцем недвижимости. На практике удобно, когда договоры на оказание услуг телефонной связи и интернет-связи заключаются арендатором от своего имени с учетом того, что после прекращения арендных отношений арендатор сможет оставаться собственником полученных телефонных номеров. Оплату стоимости коммунальных и иных услуг арендатор производит за свой счет соответствующим организациям согласно заключенным с ними договорам;

.установление арендной платы, дифференцированной на две составляющие - на постоянную и переменную части (этот вариант, пожалуй, является самым удобным для обеих сторон).

Удобно, когда договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями как минимум на основные виды коммунальных услуг заключены арендодателем от своего имени.

Арендная плата по договору субаренды складывается из двух составляющих:

.арендной платы в части арендуемого помещения в установленном размере за арендуемую площадь (постоянная часть);

2.арендной платы в части возмещения стоимости коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором (переменная часть).

Начисление арендной платы начинается со дня подписания сторонами акта приема-передачи помещения.Учитывая то, что арендодатель занимается оказанием коммунальных услуг в рамках своей уставной деятельности, арендатор оплачивает ему стоимость отдельных видов или всех коммунальных услуг в качестве возмещения его расходов в рамках заключенного договора аренды. В частности, в ст. 15 Федерального закона от 16 февраля 1995 г. №15-ФЗ "О связи" (с изм. и доп.) указано, что услуги телефонной связи могут оказываться только предприятиями связи, а также операторами связи, действующими на основании соответствующих лицензий. Оплата производится на основании выставляемых арендодателем счетов, счетов-фактур (если организация-арендодатель не находится на упрощенной системе и работает с НДС), а также актов оказанных услуг. Размер арендной платы в части возмещения стоимости потребленной арендатором электрической энергии на практике определяется либо на основании показаний счетчика по учету электроэнергии, отдельно установленного арендатором (или для арендатора), либо по установленной мощности (путем учета мощности всех работающих в помещении электроприборов и устройств и примерной продолжительности их работы). По счетчику также может определяться размер потребленной воды или газа. Расчет стоимости услуг теплоснабжения зависит от общей отапливаемой площади, исчисляемой в кубических метрах. Размер арендной платы в части возмещения затрат на телефонную связь выписывается на основании данных о состоянии лицевого счета, предоставляемых организацией связи.

Налоговая практика показывает, что выделенная арендодателем и оплаченная арендатором по договору аренды сумма коммунальных платежей может быть не принята налоговыми органами как обоснованные расходы, принимаемые при исчислении налога на прибыль. Чтобы избежать разногласий с налоговыми органами, стоимость коммунальных платежей следует не выделять отдельно, а включить в сумму арендной платы.

Плату за негативное воздействие на окружающую среду, если иное не предусмотрено договором аренды, обязан вносить арендатор, занимающийся видом деятельности, который способен нанести вред окружающей среде.

Следует обязательно указывать в договоре аренды на распределение расходов по уборке и вывозу мусора из арендуемого объекта и с прилегающей территории. Текущая уборка и хозяйственное обслуживание (мытье полов, замена перегоревших лампочек, починка неисправных розеток и т.п.) могут производиться как силами арендатора или арендодателя, так и силами третьей организации на основе договора на оказание услуг, заключенного с одной из сторон.

Вывоз мусора может производиться только организацией, имеющей соответствующую лицензию. Чаще всего такой деятельностью занимаются специализированные автохозяйства, размер оплаты услуг которых зависит от объема вывозимого мусора (обычно исчисляется в кубических метрах), указанного в заявке заказчика. Органы Ростехнадзора и местной администрации проводят регулярные проверки организаций на предмет наличия договоров на вывоз мусора (твердых бытовых отходов, или ТБО). Поэтому арендатор должен иметь четкое документальное подтверждение: или договор аренды с условием о том, что заключение договоров на вывоз мусора является обязанностью арендатора, или же заключенный от своего имени договор на вывоз ТБО.

Арендная плата в части арендуемого помещения (постоянная часть арендной платы) обычно вносится ежемесячно 100%-м авансовым платежом не позднее установленного числа текущего месяца за текущий же месяц. Переменная часть арендной платы в части стоимости коммунальных услуг может оплачиваться авансом при условии окончательного расчета по истечении соответствующего периода. Однако удобнее, когда расчет производится арендатором в конце месяца, после получения арендодателем платежных документов от ресурсоснабжающей или обслуживающей организации.

В п. 2 ст. 614 ГК РФ определено, что арендная плата устанавливается за арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

.платежей, определенных в твердой сумме и вносимых периодически или единовременно;

2.установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;

.определенных услуг, предоставляемых арендатором;передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

.возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Независимо от того, какой вид арендной платы будет выбран сторонами, он обязательно должен быть выражен в денежном эквиваленте. Например, условие об арендной плате может быть изложено примерно следующим образом: "Арендная плата в общем размере 800,00 (восемьсот) руб. за один кв. м в месяц, НДС не облагается, оплачивается в следующей форме:

ежемесячные денежные платежи в части арендуемых помещений в размере 315 руб. за один кв. м в месяц, НДС не облагаются;

ежемесячный зачет взаимных требований в счет арендной платы в размере 485 руб. с одного кв. м в месяц, НДС не облагается".

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Арендатор может перечислять деньги на банковский счет Арендодателя или платить наличными в пределах установленной Указанием ЦБ РФ суммы.

В настоящий момент действует Указание ЦБ РФ от 20 июня 2007 г. №1843-У, которое устанавливает предельный размер в 100 тыс. руб.В качестве санкции за несвоевременную уплату арендной платы арендатор может подвергнуться взысканию пени в размере, установленном в процентах от неоплаченной суммы, за каждый день просрочки; ограничению доступа к арендуемому объекту; ограничениям поступления коммунальных услуг на арендуемом объекте. Также закон допускает для арендодателя возможность удерживать принадлежащее арендатору имущество, находящееся в арендовавшемся помещении, в обеспечение исполнения арендатором обязательств по внесению платежей после прекращения договора аренды.

Договор, заключенный на неопределенный срок, действует до тех пор, пока одна из сторон не заявит о своем желании отказаться от него, заблаговременно в письменной форме предупредив об этом другую сторону. Предварительное предупреждение является обязательным согласно ст. 610 ГК РФ. Если арендатор выехал из занимаемого помещения без соблюдения установленного порядка, а арендодатель не принял фактически освобожденное помещение по акту приема-передачи (возврата), то арендодатель, может взыскать через суд сумму арендных платежей до окончания срока действия договора как за фактическое пользование помещением (если этим помещением не начнет пользоваться новый арендатор).

Договор, заключенный на определенный срок (срочный договор), прекращается с истечением этого срока. Но согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на неопределенный срок. Обычно условия о расторжении договоров аренды дублируют положения ст. ст. 619 и 620 ГК РФ. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, если арендатор:

использует помещение с существенным нарушением условий договора или назначения помещения;

существенно ухудшает помещение;

не вносит арендную плату более двух раз подряд;

не производит капитальный ремонт помещения в случаях, если в соответствии с договором он обязан это делать.

Судебное расторжение договора по требованию арендодателя возможно только после того, как он направит арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им своих обязательств в срок, предложенный арендодателем. Законом установлен срок предварительного предупреждения в три месяца, который может быть изменен договором.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, если:

арендодатель не предоставляет помещение в пользование арендатору либо препятствует этому использованию;

переданное арендатору помещение имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть им обнаружены во время передачи помещения;

арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт помещения в сроки, установленные договором аренды;

помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, непригодном для использования.

Расторжение срочного договора и во внесудебном порядке возможно с согласия обеих сторон - арендатора и арендодателя. Договор аренды составляется, как правило, в двух экземплярах - по одному для каждой из сторон. Изготавливаются минимум три экземпляра в случае, если договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы. Все экземпляры должны быть подлинными, т.е. иметь оригинальные подписи и печати сторон. По желанию сторон может быть изготовлено по два и более экземпляра договора для каждой из сторон. Экземпляры договора должны быть подписаны только теми уполномоченными лицами, которые указаны в "шапке" договора. Передача помещения от арендодателя арендатору обычно оформляется актом приема-передачи (сдачи-приемки). По окончании срока аренды составляется аналогичный акт возврата помещения (ст. 655 ГК РФ).

Акт служит доказательством фактической передачи помещения и позволяет точно определить момент времени, с которого помещение переходит в пользование или во владение и пользование арендатора вместе с соответствующими правами и обязанностями в отношении имущества. Если стороны не желают составлять акт приема-передачи, то на это обстоятельство обязательно нужно указать в тексте самого договора (например: "в связи с тем, что помещение фактически передается в пользование арендатора в момент заключения настоящего договора, стороны договорились, что акт приема-передачи помещения составляться не будет"). В последнем случае сам договор аренды одновременно служит документом о передаче арендуемого помещения, как того требует п. 1 ст. 655 ГК РФ.

В арбитражной судебной практике нередки случаи, когда сторона по делу, которая имеет на руках договор аренды и документы об оплате по договору, но не имеет акта приема-передачи помещения, не может доказать фактическое нахождение в арендуемом помещении и проигрывает в споре (например, Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22 декабря 2006 г. №А08-2847/06-15). Кроме того, в акте стороны имеют возможность подробно описать состояние имущества, указать на наличие или отсутствие инженерных коммуникаций, приборов учета воды, тепло- или электроэнергии, состояние внутренней отделки, наличие или отсутствие мебели, оборудования и иные характеристики, которые неуместно указывать в самом договоре аренды. Это делать обязательно, так как арендодатель отвечает за недостатки имущества, препятствующие его использованию, а арендатор несет полную ответственность за порчу арендованного имущества. Имущество, передаваемое арендатору, должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Если недостатки переданного помещения полностью или частично препятствуют использованию по указанному в договоре назначению, то арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя или безвозмездного устранения недостатков имущества, или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов, произведенных им для устранения недостатков арендованного имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков в счет арендной платы; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки помещения, сданного в аренду, и, соответственно, не возмещает арендатору расходы, понесенные им в случае принятия арендатором этого имущества с оговоренными недостатками (например, Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 5 марта 2002 г. по делу №Ф04/793-106-2002).

Значительные проблемы участия в договоре аренды зданий и сооружений наблюдаются у учреждения, имущество которого закреплено за ним на праве оперативного управления. Они носят и теоретический, и практический характер. В соответствии с императивными нормами п.1 ст.298 ГК России учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. Но и собственник не наделен правами по распоряжению этим имуществом. Для того чтобы распорядиться зданием, сооружением, нежилыми помещениями, закрепленными на праве оперативного управления за учреждением, собственник должен сначала изъять это имущество у него, что допускается только в отношении излишнего, неиспользуемого либо используемого не по назначению имущества (п. 2 ст. 296 ГК). Таким образом, действующее гражданское законодательство не считает возможным участие учреждения в договоре аренды в качестве арендодателя ни при каких условиях. Причины такой законодательной конструкции заключаются в особенностях самой организационно-правовой формы - учреждения. Законодатель создавал ее с целью в максимальной степени подчинить статус учреждения реализации возложенных на него собственником функций. В соответствии со ст.120 ГК РФ учреждением признается организация, созданная собственником для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера и финансируемая им полностью или частично. Однако тяжелое экономическое положение большинства государственных и муниципальных учреждений настоятельно требовали возможности изыскания средств пополнения своих бюджетов. Одной из возможностей этого было задача в аренду неиспользуемых помещений.

Юридическая, в том числе и правотворческая практика, выработала определенные формы обхода норм ГК РФ о распоряжении имуществом учреждений. Мы можем выделить две такие основные формы.

.использование так называемого трехстороннего договора аренды зданий и сооружений, сторонами которого являются собственник имущества, балансодержатель и арендатор.

2.обход требований ГК в специальных законах об отдельных видах учреждений.

Далее мы раскроем суть этих выделенных форм и исследуем вопрос о степени соответствия их положениям ГК РФ и возможности использования как легитимных моделей договорных отношений.

При использовании конструкции трехстороннего договора аренды зданий и сооружений на стороне арендодателя по такому договору выступают соответствующий комитет по управлению имуществом и балансодержатель, являющийся в большинстве случаев специализированным жилищно-коммунальным предприятием, обеспечивающим содержание объектов местного нежилого фонда. По такой конструкции в аренду сдается имущество, как принадлежащее непосредственно государству или муниципальному образованию, так и закрепленное за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Орган государственной власти (комитет по управлению имуществом), непосредственно распоряжаясь имуществом учреждения, тем самым изымает это имущество, а учреждение, подписывая договор аренды, тем самым признает правомерность такого изъятия. Следовательно, распоряжение имуществом учреждения непосредственно комитетом по управлению имуществом условно можно назвать своеобразной формой изъятия. Очевидно, что в действительности изъятия имущества не происходит, оно остается на балансе учреждения. Собственник может изъять только излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению, однако в рамках существующих норм об оперативном управлении иного выхода нет.

По мнению М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, нормы, содержащиеся в ГК, не оставляют никакого места фигуре балансодержателя в арендных отношениях. Однако некоторыми учеными обосновывается самостоятельность фигуры балансодержателя в арендных отношениях. Так, В.Н. Литовкин считает, что балансодержатель - это юридическое лицо, наделенное вещным правом (правом оперативного управления), подписывающее договор на стороне арендодателя, но не являющееся им, которое отвечает перед арендодателем лишь за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта аренды. Балансодержатель - хозяйствующий субъект арендодателя.

Мы же считаем необходимым обратить внимание на использование понятия балансодержателя, в том числе и при конструировании договора аренды зданий и сооружений, в нормативно-правовых актах.

Наряду с традиционно использовавшейся схемой заключения трехстороннего договора аренды зданий и сооружений (с участием в качестве одной из сторон балансодержателя) наблюдается стремление уполномоченных органов государственной власти субъектов федерации, муниципальных органов перейти к традиционному двустороннему договору аренды. При этом для обхода требований ГК о распоряжении имуществом учреждений используется путь согласования договора аренды с балансодержателем. Так в Положении об аренде имущества муниципального образования города Сочи устанавливается, что сдача в аренду объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи на основании протокола заседания городской комиссии, путем составления договора аренды, заключенного в письменной форме и предварительно согласованного с балансодержателем.

Мы можем сделать вывод, что довольно распространенными вариантами ведения фигуры балансодержателя в арендные отношения в соответствии с законодательством субъектов федерации и муниципальными актами стали следующие:

участие балансодержателя в договоре аренды в качестве самостоятельного субъекта (конструкция так называемого трехстороннего договора аренды);

участие балансодержателя в договоре аренды на стороне арендодателя;

подписание балансодержателем Акта приема-передачи объекта, но не признание его стороной договора;

учет мнения балансодержателя;

предварительное согласование с балансодержателем.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ


Сложные экономические условия, связанные с развитием рыночных процессов в различных отраслях экономики, отражают развитие национальной экономики России. Особую актуальность реформирование экономики приобретает в сфере арендных отношений.

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

Проведенный анализ позволяет говорить о неизменности института аренды в течение многих веков. Но, несмотря на многолетний путь развития института аренды представление о нем всегда было неоднозначным. Прежде всего, это выражается в сложившихся расхождениях в уяснении правовой природы договора.

В соответствии с положениями ГК РФ, регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества в случаях, предусмотренных Кодексом или иным федеральным законом, В этих случаях договор аренды обязательствами, возникающими на основании этого договора. Государственную регистрацию договоров аренды нежилых помещений, по мнению автора, следует осуществлять па основании дополнения в ст. 609 параграфа 1 Главы 34 ГК РФ нормы о том, что к такому договору применимы правила о форме и регистрации договоров аренды зданий и сооружений, предусмотренные ст. 651 ГК РФ.

Договор аренды зданий и сооружений выделен в отдельный вид договора аренды исключительно по признакам особенностей передаваемого в аренду имущества: зданий и сооружений, требующих установления специальных правил, регламентирующих правоотношения, связанные с арендой указанных объектов (М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой и др.). В современной теории гражданского права является общепризнанным, что особенности предмета договора аренды зданий и сооружений послужили основанием выделения его как самостоятельного вида договора аренды (Е.А. Суханов).

Рассматривая договор аренды зданий и сооружений с участием государственных учреждений в теории и практике отечественного гражданского права мы пришли к выводу о том, что в законодательстве, регулирующем отношения по аренде зданий и сооружений необходимо выделять и рассматривать два основных уровня. Первый - это нормы гражданского законодательства, устанавливающие конструкцию договора аренды зданий и сооружений и права и обязанности сторон, то есть нормы материального права. Второй уровень - это законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которое регулирует процедурные вопросы заключения сделок с недвижимым имуществом.

Целый комплекс теоретических вопросов связан со структурой норм ГК, регулирующих отдельные виды обязательств с недвижимым имуществом, а также обязательств, вытекающих из договора аренды. Гражданский кодекс Российской Федерации, выделяя в отдельный вид договора аренду зданий и сооружений, не выделяет как отдельный институт аренду недвижимости вообще. В этой связи учеными справедливо отмечается, что правила об аренде недвижимости расположены в общих положениях об аренде (§1 гл.34 ГК РФ), а вот правоотношения по аренде зданий и сооружений (которые и являются основными объектами недвижимости) регулируются в первую очередь специальными правилами (§4 гл.34 ГК РФ) и лишь при отсутствии таковых - общими положениями об аренде (М. Смирнов).

Исследуя специфику участия в договоре аренды зданий и сооружений названных субъектов, мы пришли к выводу о том, что она, в первую очередь, определяется особым вещным правом, на котором данные субъекты обладают недвижимым имуществом. Так же нами подчеркивается, что значительные проблемы участия в договоре аренды зданий и сооружений имеются у учреждения, имущество которого закреплено за ним на праве оперативного управления.

В ходе анализа статуса государственных, муниципальных унитарных предприятий, обладающих имуществом на праве хозяйственного ведения, и федеральных казенных предприятий и учреждений, владеющих имуществом на праве оперативного управления, как арендодателя в договоре аренды зданий и сооружений, мы делаем вывод о том, что именно для этих организационно-правовых форм юридических лиц гражданским законодательством предусматриваются особые правила участия в гражданском обороте. Особенно это касается возможностей распоряжения имуществом, закрепленным за ними собственником.

В связи с тем, что из обязанности по поддержанию имущества (зданий и сооружений) в надлежащем состоянии вытекают обязанности арендодателя производить капитальный ремонт зданий и сооружений в работе уделяется внимание и содержанию понятия капитальный ремонт в рамках договора аренды зданий и сооружений. В действующем гражданском законодательстве не предусматривается понятия «капитальный ремонт», что является одной из причин судебных споров, связанных с определением объема обязанностей арендодателя.

Правовой режим доходов, полученных по договорам аренды зданий и сооружений, будет следующим. Они будут формально являться собственностью учредителя (собственника имущества учреждения), но право распоряжения доходами будет принадлежать учреждению, в соответствии с волеизъявлением собственника.

В плане совершенствования действующего гражданского законодательства нами предлагается распространить на нежилые помещения правила о государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений. Для этого необходимо дополнить п. 2 ст.650 ГК России, изложив его в следующей редакции: «Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий и нежилых помещений, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия».

С целью устранения имеющихся коллизий в нормативном закреплении требования государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений в зависимости срока его заключения мы считаем возможным изменить конструкцию п.2 ст.651 ГК России с целью придания соответствия содержащейся в ней норме права предполагаемому законодателем смыслу, а так же имеющимся потребностям правового регулирования имущественных отношений. Диспозиция нормы, по нашему мнению, должна быть изложена следующим образом: «Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, за исключением договора, заключенного на срок менее одного года».



БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК


Нормативно-правовые акты

1.Конституция РФ от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. 25 декабря. №237.

2.Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. №95-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002. №30. Ст. 3012.

3.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Принята Государственной Думой 21 октября 1994 г. // Собрание законодательства РФ. 1994. №32. Ст. 3301.

4.Гражданский кодекс РФ. Часть вторая от 26 января 1996 г. №14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. №5. Ст. 410.

.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 №188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. №1 (часть 1). Ст. 14.

6.Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. №30. Ст. 3594.

7.Федеральный закон от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений» // Собрание законодательства РФ. 2010. №1. Ст. 5.

8.Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2007. №31. Ст. 4017.

.Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»( ред. От 17.07.2009)// Собрание законодательства РФ. 2008. №30 (ч.1). Ст. 3615.

.Федеральный закон от 26.12.2008 №294-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля»// Собрание законодательства РФ. 2008. №52 (ч.1). Ст. 6249.

11.Указ Президента РФ от 14.10. 92 г. №1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» // Собрание актов Президента РФ 1992 г. №16. Ст. 1237.

12.Указ Президента РФ от 14.10.92 г. №1231 «Об утверждении Типового положения о Комитете по управлению имуществом края, области...» // Собрание актов Президента и Правительства РФ, 1992. №16. Ст. 1238.

13.Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 №457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // Собрание законодательства РФ. 2009. №25. Ст. 3052.

.Постановление Правительства РФ от 30.06.1998 г. №685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» // Собрание законодательства РФ. 1998. №27. Ст. 3200.

.Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 №219 «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1998. №8. Ст. 963.

16.Постановление Правительства РФ от 26.09.94 г. №1099 «Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов» // СЗ РФ. 1994. №26. Ст. 2795.

17.Постановление Правительства РФ от 15.04.96 г. №475 «Об утверждении Положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 22.04.96. №17. Ст. 2004.

.Информационное письмо ВАС РФ от 05.07.97 г. №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» // Хозяйство и право, 1997, №9.

.Информационное письмо ВАС РФ от 16.02.2001г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ, 2001, №4.

.Информационное письмо ВАС РФ от 21.02. 2001 г. №60 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О приватизации государственного имущества и основных началах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ, 2001, №5.

.Информационное письмо ВАС РФ от 01.07.2001 г. №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ, 2001, №7.

.Информационное письмо ВАС РФ от 11.01.2002 г. №66 « Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // эж-ЮРИСТ, 2000, №6 (210).

23.Письмо МНС РФ от 06.07.2004 г. №04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)» // Нормативные акты для бухгалтера. 2004. №9. - С. 23.

Судебная практика

1.Постановление Президиума ВАС РФ от 10 сентября 2006 г. по делу №3673/06 // Вестник ВАС РФ. - 2007. - №2.

2.Постановление Президиума ВАС РФ от 3 марта 2006 г. №7839/06 // Вестник ВАС РФ. - 2006. - №7.

.Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22 декабря 2006 г. №А08-2847/06-15// Вестник ВАС РФ. - 2006. - №21.

.Постановление Президиума ВАС РФ от 2 июля 2005 г. №678/05 //Вестник ВАС РФ. - 2005. - №11.

.Постановление Президиума ВАС РФ от 26 октября 2004 г. №8974/04 по делу №А40-45714/03-91-489 // Вестник ВАС РФ. - 2005. - №2.

.Постановление Президиума ВАС РФ от 01 июля 2003 г. №11224/02 // Вестник ВАС РФ. - 2003. - №11.

.Определение ВАС РФ от 14 ноября 2007 г. №14152/07 // Вестник ВАС РФ. - 2008. - №1.

Литература

1.Беджаше Л.К. Договор аренды на неопределенный срок: проблемы правоприменения // Юридический мир. - 2008. - №6.

2.Белов В.А. Гражданское право: Общая и Особенная части: Учебник. М., Центр ЮрИнфоР. 2008.

.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М., Статут. 2005.

.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М., Статут. 2006.

.Возчиков М. Учреждение-арендодатель // ЭЖ-Юрист. - 2006. - №46.

.Вострокнутов А. Десять типичных ошибок сторон арендных правоотношений // Корпоративный юрист. - 2006. - №11.

.Гражданское право. Часть вторая: учебник / Отв. ред. Мозолин В.П. М., Юристъ. 2008.

.Гражданское право: Учебник. Том II. / Под ред. Садикова О.Н. М., Контакт. 2007.

.Гражданское право Ч.2. / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М., Проспект. 2007.

.Гришаев С.П. Все о недвижимости: Учеб. пособие. М., Норма. 2007.

.Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Гражданское право России: Учебник для вузов. М., Юстицинформ. 2007.

.Дедиков С. Регистрация аренды: момент истины // Бизнес-адвокат. - 2008. - №1.

.Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как категории гражданского права // Государство и право. - 2008. - №3.

.Ерш А.В. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений // Юрист. - 2002. - №9.

.Ерш А.В. Права арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений // Юрист. - 2007. - №4.

.Зайцева Т.И. Нотариальная практика: ответы на вопросы. М., Волтерс Клувер. 2007.

.Иоффе О.С. Избранные труды: В 4 т. Т. 3. Обязательственное право. СПб., Юридический центр Пресс. 2004.

.Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. - 1997. - №10.

.Кабалкин А. Изменение и расторжение договора. // Российская юстиция. - 2006. - №10.

.Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Некоторые правовые аспекты создания и ведения Государственного земельного кадастра РФ в условиях рынка // Юридический мир. - 2008. - №3.

.Катунин Д. Судьба договора аренды // Бизнес-адвокат. - 2005. - №17.

.Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. М., Юрайт. 2007.

.Козлова Е.Б. Краткосрочная аренда: проблемы правового регулирования и государственной регистрации // Право и экономика. - 2008. - №1.

.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Ч. 2 (постатейный) / Под ред. Садикова О.Н. М., Проспект. 2008.

.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: в 3 т. Т. 1. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. М., Юрайт-Издат. 2007.

.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: в 3 т. Т. 2. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. М., Юрайт-Издат. 2008.

.Комментарий судебно-арбитражной практики. / Под ред. Яковлева В.Ф. Вып. 8. М., Проспект. 2008.

.Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации // Бизнес-адвокат. - 2007. - №15.

.Ланда В.М. Договор предварительной аренды нежилых помещений: проблемы правоприменения // Юрист. - 2008. - №4.

.Левачева Е., Трофимова Н. Снимаем офис // Бизнес-адвокат. - 2005. - №8.

.Медведев М., Самоль М. Договор аренды // Бизнес-адвокат. - 2008. - №1.

.Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М., Азбуковник. 2005.

.Орлова Е.В. Аренда зданий и сооружений: бухгалтерский учет, правовые аспекты. М., Норма. 2007.

.Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». / Под ред. Крашенинникова П.В. М. Статут. 2007.

.Рыбалов А. Природа прав арендатора // Вестник ВАС РФ. - 2005. - №5.

.Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // Юрист. - 2006. - №4.

.Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., Дело. 2008. - 436 с.

.Харитонова Ю. Особенности аренды нежилого помещения // Арбитражный и гражданский процесс. - 2006. - №11.

.Чубаров В.В. О правовом режиме нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Вестник ВАС РФ. - 2008. - №3.

.Чубаров В.В. Расположенные в нежилом здании вспомогательные и коммуникационные помещения самостоятельным предметом договора продажи быть не могут. Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 7. М., Юридическая литература. 2000.

.Чумакова О.В. Регистрация аренды недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. - 2004. - №1.

.Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., Статут. 2005.

.Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1999.

Ресурсы сети Интернет

1.Официальный сайт Правительства РФ

2.Официальный сайт Верховного Суда РФ

.Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда РФ